文件类型：PDF/Adobe Acrobat 文件大小：字节
60
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
1.公司组织
上海置业有限公司(「本公司」)於一九九九年八月十一日根据百慕达一九八一年公司法於百慕达注册成立为受豁免公司.根
据一项涉及本公司股份在香港交易及结算所有限公司(「联交所」)上市的集团重组计划(「重组」),本公司於一九九九年十一
月十二日成为组成本集团的其它公司的最终控股公司.公司重组的具体步骤及细节已载於一九九九年十一月三十日之售股
章程.本公司之股份於一九九九年十二月十日在联交所上市.
於二○○四年十二月三十一日,本集团之综合财务报表包括本公司及下列附属公司及联营公司之财务报表:
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
附属公司:
上海信东实业有限公司(「信东」)中华人民共和国(「中国」)98%98% 3,457,729美元3,457,729美元物业租赁及房地产中介 服务
一九九三年五月二十八日
上海远洋信东置业发展中国49%49% 50,000,000元50,000,000元物业投资
有限公司(「远洋信东」) 一九九六年九月十六日人民币人民币
上海绿洲花园置业有限公司中国98.75%97.5% 19,600,000美元19,600,000美元物业投资
(「绿洲花园」)(原「瀚翔 一九九八年九月二十九日
(上海)置业发展有限公司」
和「瀚阳(上海)城市建设
发展有限公司」)(i)
华通投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 52美元50,000美元投资控股
一九九八年十月一日
宝华投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年五月三十一日
龙泰投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二日
万达资源有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
佳美有限公司英属维尔京群岛100%100% 21美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
61
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
1.公司组织(续)
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
附属公司(续)
永高投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
上海永高建设有限公司中国97.96%95% 10,000,000美元10,000,000美元发展住宅科技及提供建造服务
(「永高建设」)(ii) 一九九九年八月四日
超能通讯有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元50,000美元投资控股
二○○○年一月四日
瀚洋科技投资有限公司香港100%100% 2港元2港元物业管理
二○○一年六月六日
上海住富房地产发展中国50.36%49.7% 10,000,000元10,000,000元物业投资
有限公司(「住富」)(i) 二○○○年八月十一日人民币人民币
安信置地(上海)有限公司英属维尔京群岛52%52% 100美元100美元投资控股
(「安信置地」) 二○○一年九月二十九日
高新实业有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元1美元投资控股
二○○二年一月二日
宏辉控股有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元1美元投资控股
二○○二年三月二十七日
上海安信复兴置地中国51.48%51.48% 20,000,000美元20,000,000美元物业投资
有限公司(「安信复兴」) 二○○二年四月十六日
上海航头高夫置业有限公司中国98%98% 10,000,000美元10,000,000美元物业投资
(「航头高夫」) 二○○二年六月十四日
上海金午置业有限公司中国95.79%76.63% 50,000,000元50,000,000元物业投资
(「上海金午」)(iii) 二○○二年八月十二日人民币人民币
上海绿洲什格维花园酒店中国56%56% 200,000,000元200,000,000元物业投资
公寓有限公司 二○○二年十二月九日人民币人民币
(「什格维」)
62
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
1.公司组织(续)
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
联营公司:
上海英特耐特网络信息技术中国48.98%47.5% 20,000,000元20,000,000元智能化住宅的信息系统发展
有限公司(「上海英特耐特」)(ii) 一九九五年一月九日人民币人民币
上海瀚洋物业管理有限公司中国40.33%47% 3,000,000元3,000,000元物业管理
(「瀚洋物业管理」)(iv) 一九九五年九月一日人民币人民币
上海住宅产业新技术发展中国26%26% 100,000,000元100,000,000元住宅技术研发
股份有限公司(「住宅新技术」) 一九九七年五月六日人民币人民币
上海奥达光电子有限公司中国23.52%23.52% 11,000,000元11,000,000元光电子产品,计算机软硬件
(「奥达光」) 二○○○年三月二十三日人民币人民币 的开发和销售
上海电信住宅宽频网络中国39.19%38% 50,000,000元50,000,000元网络的开发销售及
有限公司(「住宅宽频」)(ii) 二○○○年十月二十四日人民币人民币 宽频工程的建设
上海金罗店置业开发有限公司中国45.26%45.26% 548,100,000元548,100,000元生地开发,投资物业
(「金罗店」) 二○○二年九月二十六日人民币人民币 以及经营一间高尔夫球场
上海硕诚置业有限公司中国19.59%-50,000,000元50,000,000元物业投资
(「硕诚」)(v) 二○○三年一月二十九日人民币人民币
上述位於中国境内之附属公司及联营公司均为有限责任公司
(i)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团追加收购附属公司-瀚阳(上海)城市建设发展有限公司2.5%的权
益,所支付的对价约为1,910,000港元,与取得的按权益份额计算的该公司有形净资产相当.之后,瀚阳(上海)城市
建设发展有限公司与瀚翔(上海)置业发展有限公司合并,并更名为上海绿洲花园置业有限公司,本集团占有其
98.75%的权益.该等收购亦导致本集团所占绿洲花园所投资的住富的权益的变化.
63
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
1.公司组织(续)
(ii)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团追加收购永高建设2.96%的权益,所支付的对价约为2,340,000港
元,与取得的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.该等收购亦导致了本集团所占永高建设所投资的上海英
特耐特和住宅宽频的权益的变更.
(iii)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,绿洲花园受让远洋信东所持有的全部上海金午的权益,支付的对价约为
17,390,000港元,与取得的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.股权转让之后,本集团持有的上海金午的
权益从76.63%升至95.79%.
(iv)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,瀚洋物业管理的注册资本从人民币500,000元增至人民币3,000,000元.
由於本集团并未按原持股比例投入资本,以致本集团所占的权益比例相应降低.
(v)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,永高建设收购硕诚20%的权益,支付的对价约为9,400,000港元,与取得
的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.本集团持有硕诚的权益为19.59%.
2.主要会计政策
编制本财务报表时采用的主要会计政策列示如下:
(a)编制基础
本财务报表系按照香港公认会计准则及香港会计师公会颁布的会计标准编制.本财务报表系依据历史成本编制,除
若干持作投资之物业按照公允价值列示(见下文会计政策).
香港会计师公会颁布了一系列新的以及修改过的香港财务报告准则和香港会计准则,这些准则将於二○○五年一月
一日或其以后开始的会计期间生效.
本集团尚未在截至二○○四年十二月三十一日止年度的财务报告中采纳这些新的准则.
本集团目前对这些新准则对本集团财务报告的影响评价如下:
(i)采用香港财务报告准则2号-基於股份计价之支付方式:
对於与员工发生的,基於股份计价并以权益结算的交易(包括购股权),香港财务报告准则2号要求企业按照授
予的权益工具的公允价值来计量接受的服务及相应增加的权益.
对於基於股份计价并以权益结算的交易,本集团将对於那些在二○○二年十一月七日后授出,但是在该准则生
效日尚未执行的股票,购股权或者其他权益工具采用该准则,并且重新编制比较财务报告.
64
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(a)编制基础(续)
(ii)香港会计准则18号-收入以及解释24号-收入-出售发展物业之预售合同:
物业开发商应该适当地运用香港会计准则18号以确认那些不适用於香港会计准则11号-建造合同的出售发展
中之物业之预售合同.并且相应的,只有当香港会计准则18号第14段所述所有的标准均符合时才可以确认收
入.
本集团将对二○○五年一月一日及之后签订的出售发展中物业之预售合同的销售确认运用该解释.
如果本集团选择对在二○○五年一月一日之前(或者开始运用此解释的日期,更早的一个)即签署的出售发展中
物业之预售合同,不运用该准则来追溯调整,则本集团可以继续使用该解释之前的方法来对那些预售合同进行
会计处理.
(iii)香港会计准则32号-金融工具:披露和列报以及香港会计准则39号-金融工具:确认和计量:
根据香港会计准则32号以及39号,可转换债券是一种金融工具并且在发行时应被分成负债部分和权益转换部
分.
可转换债券负债部分的公允价值是根据相当的非可转换债券的市场利率决定的.该部分金额在债券转换或到期
之前以摊余成本列示为负债.剩余部分代表权益转换部分,以减去递延税项后的金额列示在股东权益其他储备
中.
香港会计准则32号适用追溯调整法,香港会计准则39号适用未来适用法.
本集团将继续评价其他新准则的影响及其所带来的重大变化.
(b)集团会计
(i)综合财务报表
综合财务报表包括了本公司及其控制之附属公司截至十二月三十一日的财务报表.
附属公司指本公司直接或间接控制过半数投票权;有权控制其财政及营运决策;有权委任或撤换董事会大多数
成员;或在董事会中有多数表决权的公司.
65
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(b)集团会计(续)
(i)综合财务报表(续)
在年内收购或出售之附属公司在收购日之后或出售日之前的经营成果计入综合损益表.
所有集团内部的重大交易及余额已於合并报表时予以抵销.
出售附属公司的收益或亏损指出售所得的收入与集团应占该公司净资产之差额,连同之前在储备中入账但尚未
在综合损益表内摊销或入账的任何未摊销商誉或负商誉.
少数股东权益指外界股东在附属公司的经营业绩及净资产中拥有的权益.
在本公司的资产负债表内,对附属公司的投资以成本值扣除减值亏损准备计列.本公司将附属公司的经营成果
按已收及应收股息计列.
(ii)联营公司
联营公司为附属公司或合营企业以外,集团持有其股权作长期投资,并对其管理具有重大影响力的公司.
综合损益表包括集团应占联营公司的本年度业绩,而综合资产负债表则包括集团应占联营公司的净资产及收购
产生的商誉或负商誉(扣除累计摊销).
在本公司的资产负债表内,对联营公司的投资以成本值减去减值亏损准备计列.本公司将联营公司的经营成果
按已收及应收股息计列.
当对联营公司投资的账面值已减至零,便不再采用权益会计法,除非集团就该联营公司已产生或已担保承担义
务.
本集团与其联营公司间交易之未实现利润或损失,除非是成本不能补偿,按集团应占该等联营公司之权益抵
销.
商誉指收购成本超出於收购日集团应占所收购联营公司的净资产的数额,并在其估计可用年限内按直线法摊
销.
66
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(b)集团会计(续)
(iii)外币换算
外币交易系按交易发生日之汇率换算为各自记账本位币入账,以外币计价之货币性资产及负债系依资产负债表
日的汇率换算为各自记账本位币.汇兑差额则记入损益表.
附属公司及联营公司以外币列示的资产负债表均按结算日的汇率折算,而损益表则按平均汇率折算.由此产生
的汇兑盈亏作为储备变动计列.
(c)固定资产
(i)持作投资之物业
持作投资之物业系指建造工程业已竣工落成并被用於潜在投资而持有的土地及楼宇, 而相应的租金收入均按
公平原则磋商确定.
持作投资之物业皆由独立评估师每年评估一次.评估以个别物业的公开市值为计算基准,而土地及楼宇并不分
开评估.评估载入年度财务报表内.评估的增值列作估值储备之增加,其减少应首先按照总额法冲减前期估值
储备之增加数,然后再计入损益表.以前计入费用之物业投资减值因以后年度重估价值的增加而记回的金额,
在以前计入费用的总额范围内确认为收益.
当持作投资之物业处置时,估值储备中与先前评估有关之已变现部分,将从投资物业估值储备转拨至损益表
中.
(ii)其它固定资产
其它固定资产,包括房屋建筑物,租赁改良支出,家具,办公设备及车辆,按成本值减累计折旧及累计减值损
失计列.资产的成本值包括购买价及将该项资产付运至运作地点及达致原定用途之状态而应占的直接费用.
(iii)在建工程
在建工程系指建造工程未完工的房屋建筑物及未经安装及测试的机器设备,按成本减累计减值损失计列.此项
成本包括工程建造和设备购置安装支出及其它直接成本.在建工程於完工或安装及调试完毕后计提折旧.
67
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(c)固定资产(续)
(iv)折旧
除租约尚余20年或以下年限的投资物业按租约尚余年限折旧外,其他投资物业不计提折旧.
其它固定资产则以直线法於其估计可使用年限内按其成本值减累计减值损失来计提折旧.估计的可使用年限如
下:
土地及房屋建筑物30年
租赁改良支出剩余租赁期间
家具及办公设备5年
车辆5年
其他固定资产投入使用后发生的维修支出一般於发生当期记入损益表内.当该等支出可明显增加其他固定资产
未来预测可带来的经济利益时,该等支出被予以资本化并增加其他固定资产的成本值,并在预计的可使用年限
内折旧.
(v)减值与出售盈亏
在每年结算日,其它固定资产项内及在建工程项内的资产皆通过集团内部及外界所获得的信息,评核该资产有
否耗蚀.如有迹象显示该等资产出现耗蚀,则估算其可收回价值,及在合适情况下将减值亏损入账以将资产减
至其可收回价值.此等减值亏损在损益表入账,但假若某资产乃按估值列账,而减值亏损不超过该资产之重估
盈余,此等亏损则作为重估减值.
出售除持作投资之物业外之固定资产的收益或亏损系指出售所得收入净额与资产账面值的差额.由此产生的收
益或亏损将列支於损益表内.任何属於被出售的资产之重估储备结余均转拨至保留盈余,并列作储备变动.
(d)政府补贴
政府补贴於已满足相关条件且能够收到补贴款时确认.政府补贴在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内系统地确
认为收益.作为已发生的成本或损失的补偿或是为企业提供直接的财务支持,且未来并不会发生相关成本的政府补
贴,在其确定可以收到时确认为收益.
68
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(e)经营租赁
经营租赁是指拥有资产的风险及回报实质上由出租公司保留的租赁.租赁支出在扣除自出租公司收取的任何奖励金
后,於租赁期内以直线法在损益表中列支.
(f)以供出售之持有或发展中物业
并未开始预售之以供出售之持有或发展中物业按成本值及可变现净值两者中较低者列账於流动资产.业已开始预售
之以供出售之持有或发展中物业按成本值加应占溢利减已收及应收之销售分期付款及按金及任何可预见之亏损列账
於流动资产或流动负债.
在发展过程中之物业成本包括土地成本,土地使用权费用及该等物业之应占其它直接成本.
可变现净值乃参照於日常业务过程中出售物业之销售所得款项减结算日后之所有估计出售支出或根据当时市况按管
理层之估计而确定.
以供出售之持有或发展中物业不计提折旧.
(g)买卖证券
买卖证券按公允价值列示.在每年结算日,因买卖证券之公允价值变动而引致之未变现盈亏净额均在损益表记录.
出售买卖证券之盈利或亏损指出售所得款项净额与账面值之差额,并在产生时於损益表记录.
(h)应收账款
凡被视为呆账的应收账款,均计提准备.在资产负债表内列示的应收账款已扣除有关坏账准备.
(i)存货
存货指外购货品,按成本值与可变现净值二者之较低者入账.成本按加权平均法计算,包括所有采购成本以及使存
货达到目前场所和状态而发生的其它相关成本.可变现净值系按预计售价减去估计销售所必需的费用后的价值确定.
(j)现金及现金等价物
在现金流量表中,现金及现金等价物包括库存现金,银行通知存款,期限不超过三个月的现金投资减去银行透支.
69
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(k)预计负债
当本集团过去的经济业务或事项形成了一项法定的或推定的现时义务,履行该义务很可能导致体现本集团经济利益
的资源流出,且该义务的金额可以合理估计时,本集团对该义务确认预计负债.当集团之预计负债可获偿付,例如
有保险合约作保障,则在该偿付款可实质确定时将其确认为一项独立资产.
本集团为於资产负债表日已售房产的维修计提预计负债.该预计负债金额系按政府规定之固定比例厘定.
(l)员工福利-退休金责任
本集团依据现行中国法规规定参加由中国政府有关部门管理的统筹退休金计划.本集团须按当地政府设定的基本工
资标准之28.5%提拨退休金,其中22.5%的部分由本集团承担,其余部分由职工个人承担.该政府部门负责公司退
休员工的退休金给付.此外,本公司参加了强制性公积金计划.在该计划下,本公司之香港雇员及本公司分别按雇
员每月薪金的5%供款.该等费用已包含於随附综合损益表内.而公司除上述应提拨的统筹退休金及公积金供款外,
无其它应尽的义务.
除上述外,本集团不提拨任何其它退休金及解职金计划.
(m)递延税项
递延税项采用债务法就资产负债之税基与它们在财务报表账面值两者之间的临时性差异作全数拨备.递延税项采用
在结算日前已颁布或实质颁布之适用税率.
递延税项资产乃就有可能将未来应税所得与可抵减之临时性差异抵销后确认.
递延税项乃就对附属公司,联营公司及合营企业之投资而产生的临时性差异而计提,但假若可以控制临时性差异的
转回且该等差异在可预见未来可能不会转回则除外.
(n)或有负债及或有资产
或有负债指因已发生的事件而可能引起的责任,此等责任需就某一宗或多宗事件会否发生才能确认,而集团并不能
完全控制这些未来事件会否实现.或有负债亦可能是因已发生的事件引致的现有责任,但由於可能不需要消耗经济
资源,或责任金额未能可靠地衡量而未入账.
或有负债不会被确认,但会在账目附注中披露.假若消耗资源的可能性之改变导致可能出现资源消耗,此等负债将
被确立为拨备.
70
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(n)或有负债及或有资产(续)
或有资产指因己发生的事件而可能产生的资产,此等资产需就某一宗或多宗事件会否发生才能确认,而集团并不能
完全控制这些未来事件会否实现.
或有资产在财务报表中不予确认,但当与其相关的经济效益很可能流入时,或有资产才在财务报表附注中披露.若
确定有经济效益流入时,此等效益才被确认为资产.
(o)在建工程合约
当工程合约之结果未能可靠估算,合约收益只按照有可能收回之已发生合约成本记账.合约成本於发生时记录为支
出.
当建筑合约之结果能可靠估算,合约收益与成本将按合约期分别记账为收益与支出.本集团采用完工百分比法确定
在某期间须记账之收益及成本之适当金额;完成阶段乃依据已执行工作所产生之合约成本占合约估计总成本之比例
计算.当总合约成本有可能超过总合约收益,预期之亏损立即列为开支.
每份合约产生之成本与己确认之损益总额,与截至年终之应收及已收款项作比较.当已发生成本与已确认之盈利(减
已确认之亏损)超过进度收费单之款额,有关差额将列作流动资产下之在建工程合约.当进度收费单之款额超过已发
生成本加已确认之盈利(减己确认之亏损),差额将列作流动负债下之应付客户之建筑合约款.
(p)收入确认
当交易产生的未来经济利益很可能流入本集团,且有关的收入和成本能够可靠地计量时,才对收入加以确认.本集
团按下列基准认列收入:
(i)以供出售之发展中的物业之预售收入
对於预售以供出售之发展中的物业,本集团按完工百分比法确认溢利.以供出售之发展中物业预售部分的应占
溢利乃在计入为完成项目而会产生的其它建筑成本及应计费用后按发展期间予以入账.某个项目预售部分的应
占溢利乃参考来自下列两项的较低百分比计算:(i)已发生的建筑成本与估计完成项目所需的总建筑成本的比
例;或(ii)所收取的现金跟总销售价的比例.
71
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(p)收入确认(续)
(ii)产品销售收入
销货收益在拥有权之风险及回报转移时确认,通常亦即为货品付予客户及所有权转让时.
(iii)建造智能化网络基础设施之收入
建造智能化网络基础设施之收入依照在建工程合约(附注2(o))所述之会计政策确认.
(iv)其他劳务收入
其他劳务收入於有关劳务提供时确认.
(v)经营租赁收入
经营租赁收入按直线法确认.
(vi)利息收入
利息收入就未偿还本金按适用息率分时段比例确认.
(vii)股利收入
股利收入於获取股利的权利时确认.
(q)借款费用
凡供出售之发展中物业必须经过较长一段时间的构建方可用出售,与其兴建直接有关的借款费用均资本化作为资产
的部分成本.
所有其它借款费用均於发生年度内在损益表列支.
(r)可转换债券
直至换股实际发生,可转换债券以负债形式独立披露.赎回可转换债券产生之溢价乃於损益表内按照各会计期之可
转换债券结余之稳定利率予以计算确认,以可提供稳定息率予各会计期间之可转换债券结余计算.有关发行可转换
债券产生之直接成本经递延处理,并从可转换债券发行日期起至最后赎回日期止期间以直线法摊销.若出现任何可
转换债券於最后赎回日期前被购回并注销,赎回或兑换,任何剩余尚未摊消之费用之相应部分将即时计入损益表.
72
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(s)分部报告
按照本集团之内部财务报告,本集团已决定将业务分部资料作为主要且唯一的分布报告形式.根据管理需要,本集
团的主要业务位於中国境内.其经营活动包括四个行业分部:物业发展,生地开发,物业租赁及住宅科技产品的销
售与服务.行业分部的具体财务信息列示於附注3.
未分配成本指集团整体性开支.分部资产主要包括固定资产,於联营公司之投资,递延税项资产,以供出售之持有
或发展中物业,在建工程合约,存货,应收款项及经营现金,不包括的项目主要为投资控股公司之应收款项及经营
现金.分部负债指经营负债及递延税项负债,而不包括例如若干集团整体性的借款等项目.资本性开支包括购入固
定资产的费用,当中包括因收购附属公司而添置的固定资产.
分部间交易:分部营业额,分部费用和分部损益包括分部间交易.该类交易按公允交易情况下的价格确认并在合并
时予以抵销.
73
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
3.分部报告
本集团主要经营活动包括四个行业分部:物业发展,生地开发,物业租赁及住宅科技产品的销售与服务.
行业分部分析如下:
二○○四
物业发展生地开发物业租赁住宅科技分部间交易总计
营业额
自外部客户1,159,413,475-836,211 91,746,019 1,251,995,705
损益
分部利润360,874,831-36,813 15,068,094 375,979,738
未分配成本(9,924,633)
营业利润366,055,105
利息费用(901,335)
联营公司之投资
(损失)收益264,369 78,501,407-(1,534,549) (991,067) 76,240,160
除税前溢利441,393,930
税项(120,105,786) (24,140,285)-(2,473,395) (146,719,466)
除税后溢利294,674,464
少数股东权益(71,336,288)-(238,196) (71,574,484)
股东应占溢利223,099,980
其它信息
分部资产2,747,095,936-136,511,996 391,398,687 3,275,006,619
於联营公司之投资36,675,997 273,397,591-35,033,773 (991,067) 344,116,294
未分配资产----132,817,722
总资产3,751,940,635
分部负债1,635,592,908--26,265,302 1,661,858,210
递延税项负债161,431,827---161,431,827
未分配负债----443,408,357
总负债2,266,698,394
资本性开支6,098,341-23,413,127 169,597 29,681,065
折旧4,784,853--1,035,900 5,820,753
74
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
3.分部报告(续)
二○○三
物业发展生地开发物业租赁住宅科技分部间交易总计
营业额
自外部客户648,417,850-212,748 176,431,384 825,061,982
损益
分部利润159,664,262-159,561 23,088,912 182,912,735
未分配成本(7,524,178)
营业利润175,388,557
利息费用(2,798,639)
解散子公司之收益960,929---960,929
联营公司之投资(损失)收益452,642 (4,851,320)-475,718 (8,851,968) (12,774,928)
除税前溢利160,775,919
税项(48,336,348)--(3,684,785) (52,021,133)
除税后溢利108,754,786
少数股东权益(17,976,291)--1,000,987 (16,975,304)
股东应占溢利91,779,482
其它信息
分部资产1,716,327,769-140,262,634 148,358,236 2,004,948,639
於联营公司之投资26,095,611 181,241,316-37,059,895 (8,851,968) 235,544,854
递延税项资产5,160,200--73,764 5,233,964
未分配资产53,775,448
总资产2,299,502,905
分部负债795,959,006--16,631,722 812,590,728
递延税项负债80,822,470---80,822,470
未分配负债180,184,924
总负债1,073,598,122
资本性开支9,647,688-34,585,543 379,868 44,613,099
折旧5,615,716--951,854 6,567,570
75
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
4.营业额
於年内已确认的营业额如下:
二○○四二○○三
出售预售持有或发展中物业1,238,500,282684,244,063
建造智能化网络基础设施之收入63,441,154134,126,209
网络硬件设备销售收入及智能化住宅网络设备安装收入29,088,76942,979,401
物业出租收入880,222223,945
1,331,910,427861,573,618
减:营业税,附加税及土地增值税(附注8)(79,914,722)(36,511,636)
净额1,251,995,705825,061,982
5.其他业务收入
二○○四二○○三
再投资之所得税返还-13,999,627
政府补贴(i)5,321,989-
利息收入
- 银行存款1,816,7902,163,348
- 借予瀚洋集团之款项(附注31(v))8,333,201-
10,149,9912,163,348
向瀚洋集团收取之担保费用(附注31(iv))1,805,020-
其他4,249,8813,802,051
21,526,88119,965,026
(i)子公司收到之政府补贴系财政补贴,分别按照所交营业税的25%及所交企业所得税的40%计算.
76
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
6.财务成本
二○○四二○○三
利息费用
银行贷款利息-须於五年内全部偿还36,864,70726,526,205
银行贷款利息-毋须於五年内全部偿还-212,188
关联方贷款利息-须於五年内全部偿还-4,135,592
预提的可转换债券赎回溢价4,469,600-
可转换债券发行成本摊销1,488,003-
其它附带借贷成本2,712,5002,541,199
借贷成本总额45,534,81033,415,184
减:资本化作为以供出售之发展中物业的成本(44,633,475)(30,616,545)
於损益表中列支的利息费用901,3352,798,639
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,利息加权平均资本化率为4.81%(二○○三年:5.82%).
7.除税前溢利
除税前溢利已计入或扣除下列各项:
二○○四二○○三
计入:
再投资之所得税返还-13,999,627
政府补贴5,321,989-
解散附属公司之收益-960,929
出售买卖证券之收益217,817-
处置固定资产收益2,331,731-
扣除:
固定资产折旧5,820,7536,567,570
员工成本(不包括董事)
-工资24,071,04216,193,914
-养老金及其他社会福利2,498,5191,842,816
存货成本
-以供出售之持有或发展中物业之销售成本743,646,123440,338,468
-基础设施建设之成本47,232,151112,722,905
-存货销售成本27,238,43637,155,967
办公室经营租赁费用1,685,7592,593,229
核数师酬金1,400,0001,200,000
出售物业之维修基金5,737,7365,869,412
商誉摊销(附注15)327,160322,775
处置固定资产损失-365,594
汇兑损失,净额118,880788,702
77
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
8.税项
(a)所得税
二○○四二○○三
即期-中国税项36,316,72918,978,341
递延税项(附注16)85,701,19832,513,141
应占联营公司之税项24,701,539529,651
税项支出146,719,46652,021,133
本集团之主要经营业务在中国境内进行,其在中国经营之附属公司除永高建设外,其余公司均按33%的适用税率缴
纳企业所得税.永高建设系中国境内之中外合资生产型企业,可享受从弥补以前年度(最多为五年)亏损后的第一个
获利年度开始免除头两年且减半后三年的企业所得税的优惠.
永高建设注册於经济技术开发区所在城市的老城区,企业所得税税率为27%.二○○四年为其第五个获利年度,按
13.5%的适用税率缴纳企业所得.
本公司获豁免缴纳百慕达税项直至二○一六年为止.由於本集团并无任何於香港产生的应课税溢利,亦毋须缴纳香
港利得税.
本集团税项与假若采用本集团一般适用之税率33%而计算之理论税额之差额如下:
二○○四二○○三
除税前溢利441,393,930160,775,919
按适用税率33%计算之所得税金额(二○○三年:33%)145,659,99753,056,053
不可抵扣的费用而造成的所得税影响6,153,1715,287,869
免税收入的所得税影响(2,157,237)(4,619,877)
未确认的时间性差异的影响2,255,4802,429,964
以前年度未确认的税务亏损之递延税项的确认(2,429,964)-
附属公司不同适用税率造成的所得税影响(2,761,981)(4,132,876)
所得税费用146,719,46652,021,133
78
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
8.税项
(b)营业税及附加
本集团按出售预售物业收入,智能化住宅网络设备安装收入及租约收入的5%交纳营业税;按建造智能化网络基础
设施之收入(扣除分包价款后)的3%缴纳营业税.部分附属公司尚须缴纳下列附加税:
- 城市维护建设税,税额按营业税或增值税的5%至7%计提;
- 教育费附加,税额按营业税或增值税的3%计提.
(c)增值税
本集团缴纳增值税,增值税按销售和采购总额的17%缴纳.购买原材料,半成品等所支付的进项税额可以冲抵在销
售环节时销项税额,以确定应付增值税的净额.综合损益表中之销售与采购已扣除增值税.
(d)土地增值税
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团根据当地税务局的要求按出售预售物业收入的1%提拨并支付土
地增值税.
由於相关主管部门并未要求本集团支付额外的土地增值税,本集团除上述拨备外没有另行提拨额外的土地增值税,
且本集团董事认为本集团被税务局要求额外支付土地增值税的可能性很小.
9.股东应占溢利
本公司账目中已纪录的股东应占溢利为44,931,965港元(二○○三年:24,641,151港元).
10.股息
二○○四二○○三
宣派及支付股息
-二○○三年末期股利每股0.0166港元
(二○○三年:二○○二年末期股利每股0.0199港元)22,489,68026,957,137
根据二○○五年四月二十日通过之董事会决议,本公司建议派发末期股息每普通股0.033港元,按二○○五年五月二十日
的在册股东拥有的股份数,并拟采取以股代息派发,惟股东可以选择收取现金.此项拟派股息并未於本财务报表中列作应
付股息,其将於截至二○○五年十二月三十一日止年度列作保留溢利分派.
79
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
11.每股溢利
每股基本溢利是根据本集团之股东应占溢利除以年内已发行普通股之加权平均数计算而得.
二○○四二○○三
股东应占溢利223,099,98091,779,482
已发行普通股之加权平均数1,354,786,9591,354,513,562
每股基本溢利16.47港仙6.78港仙
在计算每股摊薄溢利时,已发行普通股之加权平均数系假设所有具有稀释性的潜在普通股均予以转换而做出相应调整.本
公司有两类具有稀释性的潜在普通股:可转换债券和购股权.可转换债券被假设全部转换为普通股,股东应占溢利亦扣除
可转换债券利息费用的税后影响数.对於购股权,应根据股票的市场价格(根据本公司全年平均股价计算)和尚未行使之购
股权所附的认购价格,计算无偿发行之普通股(「红利股票」)的数量.该红利股票被加至已发行之普通股,但是股东应占溢
利不予以调整.
二○○四二○○三
股东应占溢利223,099,98091,779,482
可转换债券利息费用的税后影响数4,469,600-
227,569,58091,779,482
已发行普通股之加权平均数1,354,786,9591,354,513,562
调整-可转换债券178,676,290-
- 购股权17,296,24911,821,147
用以计算每股摊薄溢利之已发行普通股之加权平均数1,550,759,4981,366,334,709
每股摊薄溢利14.67港仙6.72港仙
12.董事及高级管理人员酬金
(a)董事酬金
年内本公司向董事支付之酬金总额如下:
二○○四二○○三
非执行董事
- 袍金--
- 其它酬金670,000470,000
670,000470,000
80
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
12.董事及高级管理人员酬金(续)
(a)董事酬金(续)
二○○四二○○三
执行董事
袍金--
其他酬金:
- 基本薪金,房屋津贴,购股权,其他津贴和其他形式收益5,240,0006,815,040
- 酌情花红--
- 加盟酬金--
- 退休金供款--
- 失去董事职位之补偿--
5,240,0006,815,040
总计5,910,0007,285,040
本年度内,除一名执行董事,一名非执行董事及二名独立非执行董事外,无其他董事放弃其酬金.放弃之酬金合计
低於1,000,000港元.
支付予董事之酬金组别如下:
董事人数
二○○四二○○三
酬金组别
0港元 - 1,000,000港元98
1,000,001港元 - 1,500,000港元22
1,500,001港元 - 2,000,000港元11
(b)五位最高薪酬人士
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团五位最高薪酬人士包括三位(二○○三年: 五位)董事,其薪酬已
载於上文分析.其余两名(二○○三年:无)最高薪人士之酬金分析如下:
二○○四二○○三
基本薪金,房屋津贴,购股权以及其他津贴及其他形式收益912,263-
酌情花红--
加盟酬金--
退休金供款48,014-
失去职位之补偿--
总计960,277-
81
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
13.固定资产
本集团
二○○四二○○三
持作投资土地及房屋租赁改良家具及
之物业建筑物支出办公设备车辆在建工程合计合计
成本值或估值
年初余额111,944,168 61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 227,906,148186,519,469
添置---1,376,037 4,891,901 23,413,127 29,681,06544,613,099
重估(7,225,722 )-----(7,225,722 )-
出售-(10,122,250 )-(108,850 ) (945,417 )-(11,176,517 )(2,477,019 )
汇率折算差额214,250 92,014 1,423 10,810 28,695 53,246 400,438(749,401 )
重分类21,486,421 20,943,377-(737,838 )-(41,691,960 )--
年末余额126,419,117 71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 239,585,412227,906,148
累计折旧及减值损失
年初余额-5,740,678 1,067,500 2,155,366 5,276,817-14,240,3619,639,875
本年度折旧-1,748,946 169,740 909,485 2,992,582-5,820,7536,567,570
出售-(653,106 )-(60,639 ) (380,925 )-(1,094,670 )(1,929,556 )
汇率折算差额-9,804 1,422 3,434 8,406-23,066(37,528 )
年末余额-6,846,322 1,238,662 3,007,646 7,896,880-18,989,51014,240,361
账面净值:
年末余额126,419,117 65,132,051 462,076 3,816,504 14,673,275 10,092,879 220,595,902213,665,787
年初余额111,944,168 55,324,554 631,815 4,128,625 13,318,159 28,318,466 213,665,787176,879,594
於二○○四年十二月三十一日及二○○三年十二月三十一日,以上资产之成本值或估值分析如下:
持作投资土地及房屋租赁改良家具及
之物业建筑物支出办公设备车辆在建工程合计
於二○○四年十二月三十一日
成本值-71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 113,166,295
估值126,419,117-----126,419,117
126,419,117 71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 239,585,412
於二○○三年十二月三十一日
成本值-61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 115,961,980
估值111,944,168-----111,944,168
111,944,168 61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 227,906,148
82
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
13.固定资产(续)
所有持作投资之物业和土地及房屋建筑物均位於中国境内,相关之土地使用权为期50至70年,分别於二○五一年至二○七
四年届满.
本集团於二○○四年十二月三十一日之持作投资之物业均由合格独立估值师-威格斯(香港)有限公司根据市场公开价格评
估确认.
本公司
二○○四二○○三
持作投资土地及房屋家具及
之物业建筑物办公设备车辆合计合计
成本
年初余额943,005 10,122,250 535,266 3,333,221 14,933,74212,902,734
添置--60,541-60,5412,031,008
处置-(10,122,250) (7,260)-(10,129,510)-
年末余额943,005-588,547 3,333,221 4,864,77314,933,742
累计折旧
年初余额311,190 526,699 328,516 805,993 1,972,398945,761
添置169,740 126,407 100,243 234,855 631,2451,026,637
处置-(653,106) (5,937)-(659,043)-
年末余额480,930-422,822 1,040,848 1,944,6001,972,398
账面净值
年末余额462,075-165,725 2,292,373 2,920,17312,961,344
年初余额631,815 9,595,551 206,750 2,527,228 12,961,34411,956,973
於二○○四年十二月三十一日,本公司账面净值约为500,000港元(二○○三年:约为700,000港元)的车辆已作为本公司长
期银行借款之抵押(附注24(b)).
83
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
14.於附属公司之投资及应收附属公司款项
本公司
(a)於附属公司之投资
二○○四二○○三
应占非上市公司之净资产,成本值432,902,054430,995,394
於二○○四年十二月三十一日之附属公司详情参阅附注1.
(b)应收附属公司款项
除应收安信置地的款项约74,000,000港元(二○○三年:约74,000,000港元)以3%(二○○三年:3%)之年利率计息
外,本公司其他应收附属公司之款项均无抵押,免息且无固定还款期限.应收安信置业的款项的具体情况如下:
本公司於二○○二年五月二十九日公告本公司向第三方收购安信置地52%的权益.根据股东协议,本集团与卖方同
意按照各自所持有的安信置地的股份,按照一般商业条款向安信置地提供股东贷款.安信置地系一家投资控股公司,
其唯一的资产系持有某一物业发展项目99%的权益.於二○○四年十二月三十一日,安信置地的所有股东借款约
74,000,000港元均由本集团提供.
15.於联营公司之投资
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
投资於非上市公司,成本值
- 瀚洋物业管理1,137,539225,204--
- 住宅宽频18,802,29418,767,008--
- 奥达光9,025,1019,008,164--
- 上海英特耐特9,401,1479,383,504--
- 金罗店233,324,883186,677,763233,324,883186,677,763
- 新技术24,397,11024,397,110--
- 硕诚9,401,147---
305,489,221248,458,753233,324,883186,677,763
代表:
- 收购时应占联营公司之净资产298,946,023241,927,834233,324,883186,677,763
- 收购产生之商誉6,543,1986,530,919--
305,489,221248,458,753233,324,883186,677,763
累计商誉摊销(1,472,220)(1,142,911)--
应占收购后损益减利润分配40,099,293(11,770,988)--
344,116,294235,544,854233,324,883186,677,763
84
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
15.於联营公司之投资(续)
於二○○四年十二月三十一日之联营公司详情参阅附注1.
本公司董事认为,於二○○四年十二月三十一日联营公司之实际价值不低於其账面价值.
重大联营公司金罗店(调整后与本集团会计政策一致)於二○○四年十二月三十一日与二○○三年十二月三十一日的情况如
下:
(i)简略综合损益表
截至十二月三十一日止年度
二○○四二○○三
营业额1,551,797,190978,031,038
除税前溢利(损失)173,253,168(10,738,935)
税项(53,336,910)-
除税后溢利(损失)119,916,258(10,738,935)
少数股东权益192,274-
所有者应占净溢利(净损失)120,108,532(10,738,935)
本集团应占除税及少数股东权益后净溢利(净损失)54,361,122(4,860,442)
(ii)简略综合资产及负债
於十二月三十一日
二○○四二○○三
资产
非流动资产1,014,377,3689,848,634
流动资产2,231,379,7531,389,667,765
3,245,757,1211,399,516,399
权益及负债
资本和储备623,844,086357,817,152
少数股东权益42,755-
非流动负债210,053,080-
流动负债2,411,817,2001,041,699,247
3,245,757,1211,399,516,399
金罗店主要系从事为政府进行生地开发,投资物业以及经营一间高尔夫球场.
由金罗店开发完毕之土地最终经政府拍卖过程而出售,金罗店因其提供之生地开发服务而可获得土地售价的一定比例的金
额作为其收入.由提供上述服务而产生之应占溢利仅於土地被拍卖售出时确认.对於已开发但尚未拍卖售出之土地,金罗
店按照已发生的土地开发成本的同等金额确认收入.
85
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
16.递延税项
本集团
二○○四二○○三
年初余额(75,588,506)(43,262,103)
计入损益表之递延税项(附注8(a))(85,701,198)(32,513,141)
汇率折算差额(142,123)186,738
年末余额(161,431,827)(75,588,506)
代表:
递延税项资产-5,233,964
递延税项负债(161,431,827)(80,822,470)
(161,431,827)(75,588,506)
递延税项资产主要系可於未来抵减之税务亏损引致临时性差异的税务影响.
递延税项负债主要系由於预售发展中物业的收入就财务报表及报税而言,采用不同的确认基准引致时间性差异的税务影
响.
於二○○四年十二月三十一日并无重大尚未计提的递延税项.
17.以供出售之持有或发展中物业
本集团
二○○四
列账於流动列账於流动
资产部分负债部分合计
按成本值1,352,729,038 808,836,089 2,161,565,127
加:预售物业之应占溢利84,382,945 391,791,051 476,173,996
1,437,111,983 1,200,627,140 2,637,739,123
减:已收及应收销售分期付款及按金(34,532,108) (1,518,449,815) (1,552,981,923)
1,402,579,875 (317,822,675) 1,084,757,200
二○○三
列账於流动列账於流动
资产部分负债部分合计
按成本值1,238,821,796 179,896,101 1,418,717,897
加:预售物业之应占溢利44,757,228 89,190,423 133,947,651
1,283,579,024 269,086,524 1,552,665,548
减:已收及应收销售分期付款及按金(57,595,655) (309,646,887) (367,242,542)
1,225,983,369 (40,560,363) 1,185,423,006
86
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
17.以供出售之持有或发展中物业(续)
所有以供出售之持有或发展中物业均位於中国上海.
於二○○四年十二月三十一日,本集团为短期借款,长期借款和银行绶信额度作抵押(附注24,32)的土地和发展中之物业
的账面净额分别约为687,000,000港元和711,000,000港元.於二○○三年十二月三十一日,本集团为长期借款和银行绶信
额度作抵押的土地和发展中之物业的账面净额分别约为671,000,000港元和52,000,000港元.
18.在建工程合约
本集团
二○○四二○○三
合约成本157,046,489117,832,259
加:应占溢利36,966,09521,403,304
减:应收及已收款项(194,676,025)(135,434,907)
(663,441)3,800,656
19.其他应收款
本集团和本公司
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
借款(i)56,628,000-56,628,000-
应收子公司少数股东之款项(ii)35,079,71710,603,828--
应收瀚洋集团之利息收入及担保收入
(附注31)10,138,221---
其他19,927,06810,218,2822,058,118563,138
121,773,00620,822,11058,686,118563,138
(i)於二○○四年五月,本公司向一间公司提供7,260,000美元的贷款(折合约56,600,000港币).该公司唯一董事系安信
置地目前的少数股东的股东及董事.该贷款的年利率为10%,并将於二○○五年十二月到期.
(ii)应收子公司之少数股东款项无息且无固定收回期.
87
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
20.应收账款
本集团
二○○四二○○三
应收账款349,062,42372,035,069
减:坏账准备--
349,062,42372,035,069
应收账款账龄分析如下:
二○○四二○○三
一年以内346,586,21650,139,915
一年至二年109,84513,794,239
二年以上2,366,3628,100,915
减:坏账准备--
349,062,42372,035,069
应收账款主要系因根据预售房产合同中分期付款条款记录之应收而未收之款项.
本集团所提供的信用期限一般为一至两个月.账龄在一年以上的应收账款系由物业预售中客户仅支付部分款项而未办理银
行按揭手续所致.应收销售分期付款系根据预售合同之条款记录而定.
21.股本
本集团及本公司
二○○四二○○三
股份数目账面值股份数目账面值
普通股每股0.10港币
授权:2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 200,000,000
已发行及缴足:
- 年初数1,354,630,000 135,463,000 1,352,930,000 135,293,000
- 行使购股权(i) 170,000 17,000 1,700,000 170,000
- 年末数1,354,800,000 135,480,000 1,354,630,000 135,463,000
(i)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,由於行使购股权,本集团以每股0.45港元共发行170,000股普通股(附注
22).此发行所得款项净额为76,500港元,其中17,000港元记为股本,59,500港元记为股本溢价.该些股份与现有
股份享有同等权利.
88
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
22.购股权计划
经二○○二年五月二十三日之特别股东大会批准,本公司设置一项购股权计划.根据该计划,董事可於该计划批准日起十
年内任何时点酌情邀请本集团的任何行政管理人员雇员接受购股权.认购价由董事会厘定及将不会少於购股权授出日期
前五个交易日在联交所录得的平均收市价或购股权授出日在联交所的收市价两者中之较高者.购股权承受人可於董事会所
知的期间内,根据购股权计划之条款随时行使购股权,除非董事会另行决议授出购股权日期,否则购股权年期由购股权受
接纳日期起六个月后计算,不可超过三年,并於该期间最后一天或二○○九年十一月十一日(以较早者)届满.
於本年度,该购股权计划下的购股权变动汇总如下:
购股权数量
二○○四二○○三
年初数50,170,00050,870,000
本年授出数(i)1,000,00050,000,000
本年行使数(ii)(附注21)(170,000)(1,700,000)
本年取消或过期数-(49,000,000)
年末数51,000,00050,170,000
(i)於二○○四年五月二十一日授出之购股权,其行使价格为每股0.53港元(二○○三年七月四日:授出购股权之行使价
格为每股0.43港元).於二○○四年五月二十一日之前一日,每股市值为0.495港元.
(ii)於二○○四年一月二十八日,170,000股购股权被行使,行使价格为每股0.45港元(二○○三年一月二十日:700,000
股购股权按照每股0.45港元被行使,1,000,000股购股权按照每股0.59港元被行使).於二○○四年一月二十八日之
前一日,每股市值为0.920港元.
於年底,尚未行使的购股权列示如下:
购股权数量行使比例
行使价格二○○四二○○三二○○四二○○三
员工持有:
二○○四年九月二日0.45-170,000100%94%
二○○七年一月四日0.4350,000,00050,000,0000%0%
二○○七年十月二十一日0.531,000,000-0%0%
51,000,00050,170,000
89
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
23.储备
本集团
本集团的储备变动已在综合权益变动表中列示.
(a)股本溢价指发行价超出其票面价值,并扣除承销商手续费,组织费用及中介费用等费用后的部分.
(b)根据中国的有关法律及法规,在中国注册成立的公司应从法定会计报表的净利润中提取一定的法定储备,以作特定
用途.
在中国注册成立的集团内公司从法定账目净利润(弥补以前年度的亏损后)中提取10%为法定盈余公积.法定盈余公
积余额达公司注册资本的50%时,可不再提取.法定盈余公积经批准可以用於冲抵以前财务年度的亏损或转增资本.
但於转增资本后该法定盈余公积须至少维持於公司注册资本之25%.
在中国注册成立的集团内公司从法定账目净利润(弥补以前年度的亏损后)中提取5%-10%作为法定公益金.此法定
公益金可用作职工福利的资本开支.
本公司
本公司的储备变动如下:
股本溢价保留溢利合计
二○○四年一月一日余额595,798,605 25,623,934 621,422,539
发行股本(附注21(i))59,500-59,500
股东应占溢利-44,931,965 44,931,965
股息(附注10)-(22,489,680) (22,489,680)
二○○四年十二月三十一日余额595,858,105 48,066,219 643,924,324
90
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
24.银行借款
本集团及本公司
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
短期银行借款
- 抵押借款85,808,029124,218,54220,000,00021,000,000
长期银行借款
- 抵押借款876,971,158530,820,491108,973,320127,329,827
- 信用借款-37,534,015--
876,971,158568,354,506108,973,320127,329,827
长期银行借款到期情况如下:
- 一年内到期98,217,908294,216,32960,613,32012,711,215
- 一至二年内到期778,753,25098,676,45848,360,00061,142,443
- 三至五年内到期-171,703,551-49,718,001
- 五年以上到期-3,758,168-3,758,168
876,971,158568,354,506108,973,320127,329,827
减:一年内到期之长期借款(98,217,908)(294,216,329)(60,613,320)(12,711,215)
778,753,250274,138,17748,360,000114,618,612
(a)短期银行借款
於二○○四年十二月三十一日,短期银行借款中除约20,000,000港元为港币借款(二○○三年:约21,000,000港元),
其年利率为2.087%(二○○三年:2.634%至3.625%)外,其余短期银行借款均为人民币借款,年利率为5.760%(二
○○三年:5.0448%至6.039%).
於二○○四年十二月三十一日,短期银行借款中约66,000,000港元由本集团的土地使用权抵押(附注17),约
20,000,000港元系由本公司安排由12,000,000港元的定期存款抵押后开具的备用信用证担保(二○○三年:
21,000,000港元)(附注29(c)).
(b)长期银行借款
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约310,000,000港元为港币借款(二○○三年:约6,000,000港元),
其年利率为2.837%(二○○三年:3.15%).另约109,000,000港元(二○○三年:约121,000,000港元)为美元借款,
其年利率为4.29%(二○○三年:2.72%).其余长期银行借款皆为人民币借款,其年利率为4.941%至6.040%(二○
○三年:5.022%至6.039%).
91
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
24.银行借款(续)
(b)长期银行借款(续)
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约402,000,000港元的借款系由公司主席施建先生,本公司及安信置
地之少数股东共同担保.并由本集团及该少数股东所持安信置地之普通股,供出售而持有的安信复兴(安信置地之附
属公司)之发展中土地及建筑物(附注17)及安信复兴之银行账户作为抵押(附注29(c)).被抵押的安信置地之普通股股
权代表的由本集团所持之净资产约为167,000,000港元.
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款借款中包括约109,000,000港元(二○○三年:约121,000,000港元)系
根据二○○三年五月二十三日与多家金融机构所签订的财团借款协议所借之款项.此借款协议授信额度约为
121,000,000港元,期限为借款协议签订日起三年.该协议下利率为香港银行同业拆借利率加1.5%.该等借款系由
本集团所持之超能通讯有限公司之普通股作为抵押,该股权代表的由本集团所持之净资产约为159,000,000港元.
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约366,000,000港元(二○○三年:约404,000,000港元)系由本集团
供出售而持有之发展中土地及建筑物作抵押(附注17).於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约160,000港
元(二○○三年:约400,000港元)系由本集团之车辆作抵押(附注13).
25.可转换债券
於二○○四年五月三日,本公司发行本金约为302,000,000港元,到期日为二○○九年五月三日的零息可转换债券.除非
先前已赎回,转换或购买及注销,债券将於到期日按本金额的111.63%赎回.按债券所载条款所述,该等债券可按本公司
之选择於以下情况随时按照提早赎回价格由本公司赎回:(i) 於2006年5月3日或以后日期,但不晚於债券到期日前7个工作
日之期间,当本公司股票在联交所的收盘价於本公司发出赎回通知日前连续30日交易日中的任何20个交易日的价格至少到
达转换价格的130%时,本公司可以全部或部分赎回债券, 或(ii) 任何时候当发行在外的可转换债券的合计本金小於当初
发行时合计本金的10%时,本公司可以全部赎回债券,或(iii) 任何时候当百慕大,香港或中国的税法有变动时,本公司可
以全部赎回债券.债券的持有者亦可按其之选择於以下情况时,要求本公司按照提早赎回价格赎回债券:(i) 於2006年5月
3日,或(ii) 当本公司的控制权有所变化,或(iii) 本公司股份被摘牌.
於二○○四年十二月三十一日,尚未有任何可转换债券转为本公司的普通股.
本集团及本公司
二○○四二○○三
於二○○九年到期之可转换债券302,000,000-
加:於损益表中计提之赎回溢价4,469,600-
减:尚未摊销之发行费用(9,672,021)-
296,797,579-
92
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
26.应付账款
本集团
二○○四二○○三
应付账款314,405,445108,496,592
应付账龄分析如下:
二○○四二○○三
一年以内314,371,977108,374,658
一年至二年33,468121,934
314,405,445108,496,592
27.其它应付款项及应计项目
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
购买土地所应支付的款项-13,324,575-13,324,575
预收客户的购房订金(i)24,409,2257,008,8006,552,0007,008,800
应付销售中介之款项28,779,415---
替受益权所有人出售物业所得款项-14,846,533--
收取建筑公司保证金14,101,7204,691,752--
应付附属公司少数股东之股息5,061,8074,305,145--
预提维修基金5,323,3451,114,501--
预提广告费1,885,036---
其它27,374,42227,954,8521,601,430483,033
106,934,97073,246,1588,153,43020,816,408
(i)该预收款客户为未来购买物业而预先支付之款项.该款项无担保,不计息且无固定偿还期限.
93
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
28.应交税项
本集团
二○○四二○○三
应交企业所得税47,737,24153,366,526
应交营业税42,667,96321,426,237
应交增值税966,3251,196,881
应交土地增值税9,800,727-
其它应交税金3,710,944108,945
104,883,20076,098,589
29.综合现金流量表
(a)除税前溢利与经营活动之现金流入(流出)净额调整表:
二○○四二○○三
除税前溢利441,393,930160,775,919
调整:
固定资产折旧5,820,7536,567,570
处置固定资产(收益)损失(2,331,731)365,594
解散附属公司收益-(960,929)
应占联营公司溢利(76,240,160)12,774,928
出售买卖证券之收益(217,817)-
担保收入(1,805,020)-
利息收入(10,149,991)(2,163,348)
利息支出901,3352,798,639
营运资金变动前之营业利润357,371,299180,158,373
限制性银行存款减少5,856,1906,199,921
应收账项(增加)减少(277,027,354)32,518,385
其它应收款(增加)减少(34,184,675)5,284,464
预付款项及其它流动资产(增加)减少(967,469)80,592,798
应收关联公司款项增加(297,809,713)(2,631,984)
以供出售之持有或发展中物业减少(增加)145,299,281(324,413,750)
在建工程合约增加4,464,097(3,800,656)
存货减少1,010,8793,383,953
应付账项增加205,908,85322,445,949
其它应付款项及应计项目增加
(减少)27,961,1854,860,612
应交税金增加(减少)34,413,896(16,024,867)
应付关联公司款项(减少)增加(820,832)3,607,134
营业产生之现金流入(流出)净额171,475,637(7,819,668)
94
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
29.综合现金流量表(续)
(b)融资项目变动分析:
股本(包括长期银行
股本溢价)少数股东权益借款可转换债券
二○○四年一月一日余额731,494,390 149,896,011 568,354,506-
少数股东权益-71,574,484--
向附属公司之少数股东宣告之股利-(763,843)--
向少数股东追加收购
附属公司之权益(附注1)-(7,304,670)--
预提可转换债券赎回溢价---4,469,600
可转换债券发行成本摊销---1,488,003
投资物业重估-(813,092)--
融资活动现金流入量76,500-608,178,340 290,839,976
融资活动现金流出量--(299,561,688)-
二○○四年十二月三十一日余额731,570,890 212,588,890 876,971,158 296,797,579
(c)现金及现金等价物分析:
二○○四二○○三
现金207,199180,951
活期存款848,281,388434,798,811
现金及现金等价物848,488,587434,979,762
已抵押之存款(附注24)133,988,75549,583,683
限制性银行存款(附注33)1,439,9097,296,099
现金及银行存款983,917,251491,859,544
30.关联方交易
(a)关联方名称及关联性质
名称与公司的关联性质
施建先生公司主要受益股东及董事会主席
金罗店联营公司
硕诚联营公司
住宅新技术联营公司
瀚洋物业联营公司
住宅宽频联营公司
上海英特耐特联营公司
95
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
30.关联方交易(续)
(b)关联方交易
二○○四二○○三
向硕诚支付之诚意金(附注31(ii))188,022,939-
预付予住宅新技术购买设备之款项(i)61,107,455-
为金罗店建造智能化网络基础设施60,666,306132,025,898
借予金罗店之款项(ii)56,412,876
向住宅宽频销售货物23,119,96425,059,649
售予董事之物业4,255,370-
(i)於二○○四年八月,本集团与住宅新技术签署一份为本集团一物业发展项目采购空调设备之合同,该合同金额
约为122,000,000港元.截至二○○四年十二月三十一日止,本集团已根据该合同之有关条款向住宅新技术预
付设备采购款约61,000,000港元(附注30(c)).
(ii)本集团独自向金罗店提供约56,400,000港元之款项(附注30(c)),并且本集团系金罗店约94,000,000港元之银
行借款的唯一担保方.向金罗店提供之款项无担保,不计息且无固定清偿日期.
於二○○四年十二月三十一日,施建先生亦为本集团约402,000,000港元之银行借款提供担保(附注24).
(c)於二○○四年十二月三十一日,本集团有以下主要的关联公司往来余额:
二○○四二○○三
应收关联公司款项
- 硕诚188,022,939-
- 住宅新技术(附注30(b)(i))61,107,455301,084
- 金罗店(附注30(b)(ii))56,412,876-
- 住宅宽频2,398,10511,836,999
- 瀚洋物业4,358,7582,352,337
312,300,13314,490,420
应付联营公司款项
- 上海英特耐特980,0701,432,840
- 金罗店-368,062
980,0701,800,902
於二○○四年十二月三十一日,与关联方往来余额均无担保且由上述交易而产生.除应收硕诚之余额外(详见附注
31(ii)),其余往来余额,均不计息且无固定偿还期限.
96
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
31.与上海瀚洋(集团)公司的交易
本公司董事会主席施建先生原持有上海瀚洋(集团)有限公司(「瀚洋集团公司」)较多的权益,但该些权益已於二○○三年六
月出售.施建先生出售该等权益所收取的对价相当於按照其持有之权益比例所占瀚洋集团公司的注册资本的金额.於截至
二○○四年十二月三十一日止之年度,本集团与瀚洋集团公司发生的或涉及翰洋集团公司的交易列示如下:
(i)硕诚於二○○三年一月二十九日成立,注册资本为人民币50,000,000元.硕诚已经获得位於上海的一块大面积土地
的开发权利.於二○○四年十二月三十一日,该土地原居民的搬迁尚在进行中而物业建造还未展开.瀚洋集团公司
分别直接和间接拥有硕诚20%及11.3%的权益.
於二○○四年九月,本集团签署一份向一第三方收购硕诚20%权益的协议,收购价格为人民币10,000,000元,与硕
诚20%的注册资本金额相当.该收购於二○○四年十二月完成,硕诚从而成为本集团的一间联营公司.由於该收购,
本集团承诺向硕诚提供借款,并於二○○四年十二月十一日,签署了一份提供约188,000,000港元予硕诚之借款合
同.
(ii)於二○○四年十二月十二日,本集团签署一份以人民币10,000,000元向瀚洋集团公司收购硕诚20%权益的意向书.
瀚洋集团公司承诺在意向书签署后六个月内不将该20%的权益转让予他人,以便本集团在与瀚洋集团公司签署正式
协议前做进一步审慎考虑及完成适当的审批程序.为表示本集团的对收购该权益的资信实力和诚意,本集团同意并
已支付给硕诚约188,000,000港币的诚意金,按照每年6%的利率计息,该诚意金由硕诚的全部资产做担保.同时,
本集团将在经过适当审批程序后完成向瀚洋集团公司有关该等权益的收购.若该等收购未能完成,硕诚将全额归还
该诚意金,并另按每年6%的利率偿付利息.
(iii)同时,於二○○四年十二月十二日,附注31(i)中所述之本集团与硕诚之借款合同被予以终止.
(iv)於二○○四年十二月三十一日,本集团为瀚洋集团公司共计约197,000,000港元之银行借款提供担保,并因此向瀚洋
集团公司收取二○○四年度约1,800,000港币之担保费用.於二○○五年三月,瀚洋集团公司已归还上述银行借款约
94,000,000港元,本集团为该等借款所承担的担保责任亦相应解除.
(v)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团向瀚洋集团公司提供年利率6%之借款,其中本年度中最高借款金
额约198,000,000港元.上述贷出款项均於年末前收回.於截至二○○四年十二月三十一日止年度,上述借款之相关
利息及年末应收利息余额约为8,300,000港元.
(vi)如附注30(i)中所披露,本集团与住宅新技术签署了一份金额约为122,000,000港元空调设备采购合同.其中,约
75,000,000港元部分的空调设备采购由瀚洋集团公司完成.於二○○四年十二月三十一日,住宅新技术已因此向瀚
洋集团公司支付约61,000,000港元.
97
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
32.银行绶信额度
於二○○四年十二月三十一日,本集团可用於借款的信用额度合计约为1,077,000,000港元(二○○三年:约852,000,000
港元),其中约963,000,000港元已被使用(二○○三年:692,000,000港元).该等信用额度由本集团之部分供出售而持有
之发展中土地及建筑物以及通过本公司抵押固定存款取得之备用信用证以及公司於数个子公司之股权及安信置地之少数股
东-福程实业有限公司持有之安信置地股权作抵押,并且系由施建先生,本公司及安信置地之少数股东共同担保(二○○
三年:本集团之部分土地及建筑物作抵押).
33.或有负债
有关若干本集团之以供出售之物业,本公司之附属公司绿洲花园及航头高夫协助买家完成按揭贷款程序,并在买家将房产
权证提交给贷款银行作按揭用途之前,提供过渡时期之担保.於二○○四年十二月三十一日,尚未结清的担保金额约为
48,000,000港元(二○○三年:146,000,000港元);另外,本集团的部分银行存款1,439,909港元(二○○三年:7,296,099
港元)亦因上述程序而被限制使用(附注29(c)).
如附注30与附注31所述,本集团为瀚洋集团公司约197,000,000港元的银行借款及金罗店约94,000,000元的银行借款提供
担保.於本财务报表批准日,尚未解除之为瀚洋集团公司的担保约为103,000,000港元,尚未解除之为金罗店的担保约为
94,000,000港元.
34.资产负债表补充资料
於二○○四年十二月三十一日,本集团之净流动资产约为2,158,000,000港元(二○○三年:约1,126,000,000港元).於该
日,总资产减流动负债约为2,722,000,000港元(二○○三年:约1,581,000,000港元).
35.承诺事项
(a)有关发展中物业之资本承诺
本集团就发展中物业之建筑成本之资本承诺如下:
二○○四二○○三
已批准及订约1,522,352,787357,697,342
已批准但未订约905,142,3871,479,990,195
2,427,495,1741,837,687,537
98
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
35.承诺事项(续)
(b)经营租约承诺
於二○○四及二○○三年十二月三十一日,本集团根据不可撤销之经营租赁而於未来支付之最低租赁付款总额如下:
二○○四二○○三
第一年之内787,8511,685,759
第二至第五年70,509437,242
858,3602,123,001
36.期后事项
於二○○五年二月及三月,部分可转换债券被转换,本公司据此按照转换价格每股1.116港元共发行25,089,603股普通股.
於二○○五年二月,50,000,000股购股权被行使,本公司按照行使价格每股0.43港元共发行50,000,000股普通股.
37.比较数字
财务报表中若干比较数字已按本年度的披露方式进行了重分类.
38.最终控股公司
董事认为本公司之最终控股公司为在英属维尔京群岛注册成立之公司Good Time Resources Limited.
39.批准日期
财务报表於二○○五年四月二十日获董事会批准.
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
1.公司组织
上海置业有限公司(「本公司」)於一九九九年八月十一日根据百慕达一九八一年公司法於百慕达注册成立为受豁免公司.根
据一项涉及本公司股份在香港交易及结算所有限公司(「联交所」)上市的集团重组计划(「重组」),本公司於一九九九年十一
月十二日成为组成本集团的其它公司的最终控股公司.公司重组的具体步骤及细节已载於一九九九年十一月三十日之售股
章程.本公司之股份於一九九九年十二月十日在联交所上市.
於二○○四年十二月三十一日,本集团之综合财务报表包括本公司及下列附属公司及联营公司之财务报表:
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
附属公司:
上海信东实业有限公司(「信东」)中华人民共和国(「中国」)98%98% 3,457,729美元3,457,729美元物业租赁及房地产中介 服务
一九九三年五月二十八日
上海远洋信东置业发展中国49%49% 50,000,000元50,000,000元物业投资
有限公司(「远洋信东」) 一九九六年九月十六日人民币人民币
上海绿洲花园置业有限公司中国98.75%97.5% 19,600,000美元19,600,000美元物业投资
(「绿洲花园」)(原「瀚翔 一九九八年九月二十九日
(上海)置业发展有限公司」
和「瀚阳(上海)城市建设
发展有限公司」)(i)
华通投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 52美元50,000美元投资控股
一九九八年十月一日
宝华投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年五月三十一日
龙泰投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二日
万达资源有限公司英属维尔京群岛100%100% 11美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
佳美有限公司英属维尔京群岛100%100% 21美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
61
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
1.公司组织(续)
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
附属公司(续)
永高投资有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元50,000美元投资控股
一九九九年七月二十一日
上海永高建设有限公司中国97.96%95% 10,000,000美元10,000,000美元发展住宅科技及提供建造服务
(「永高建设」)(ii) 一九九九年八月四日
超能通讯有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元50,000美元投资控股
二○○○年一月四日
瀚洋科技投资有限公司香港100%100% 2港元2港元物业管理
二○○一年六月六日
上海住富房地产发展中国50.36%49.7% 10,000,000元10,000,000元物业投资
有限公司(「住富」)(i) 二○○○年八月十一日人民币人民币
安信置地(上海)有限公司英属维尔京群岛52%52% 100美元100美元投资控股
(「安信置地」) 二○○一年九月二十九日
高新实业有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元1美元投资控股
二○○二年一月二日
宏辉控股有限公司英属维尔京群岛100%100% 1美元1美元投资控股
二○○二年三月二十七日
上海安信复兴置地中国51.48%51.48% 20,000,000美元20,000,000美元物业投资
有限公司(「安信复兴」) 二○○二年四月十六日
上海航头高夫置业有限公司中国98%98% 10,000,000美元10,000,000美元物业投资
(「航头高夫」) 二○○二年六月十四日
上海金午置业有限公司中国95.79%76.63% 50,000,000元50,000,000元物业投资
(「上海金午」)(iii) 二○○二年八月十二日人民币人民币
上海绿洲什格维花园酒店中国56%56% 200,000,000元200,000,000元物业投资
公寓有限公司 二○○二年十二月九日人民币人民币
(「什格维」)
62
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
1.公司组织(续)
注册成立地点本集团应占
名称及日期股权百分比已发行及缴足股本授权股本主要业务
二○○四二○○三
联营公司:
上海英特耐特网络信息技术中国48.98%47.5% 20,000,000元20,000,000元智能化住宅的信息系统发展
有限公司(「上海英特耐特」)(ii) 一九九五年一月九日人民币人民币
上海瀚洋物业管理有限公司中国40.33%47% 3,000,000元3,000,000元物业管理
(「瀚洋物业管理」)(iv) 一九九五年九月一日人民币人民币
上海住宅产业新技术发展中国26%26% 100,000,000元100,000,000元住宅技术研发
股份有限公司(「住宅新技术」) 一九九七年五月六日人民币人民币
上海奥达光电子有限公司中国23.52%23.52% 11,000,000元11,000,000元光电子产品,计算机软硬件
(「奥达光」) 二○○○年三月二十三日人民币人民币 的开发和销售
上海电信住宅宽频网络中国39.19%38% 50,000,000元50,000,000元网络的开发销售及
有限公司(「住宅宽频」)(ii) 二○○○年十月二十四日人民币人民币 宽频工程的建设
上海金罗店置业开发有限公司中国45.26%45.26% 548,100,000元548,100,000元生地开发,投资物业
(「金罗店」) 二○○二年九月二十六日人民币人民币 以及经营一间高尔夫球场
上海硕诚置业有限公司中国19.59%-50,000,000元50,000,000元物业投资
(「硕诚」)(v) 二○○三年一月二十九日人民币人民币
上述位於中国境内之附属公司及联营公司均为有限责任公司
(i)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团追加收购附属公司-瀚阳(上海)城市建设发展有限公司2.5%的权
益,所支付的对价约为1,910,000港元,与取得的按权益份额计算的该公司有形净资产相当.之后,瀚阳(上海)城市
建设发展有限公司与瀚翔(上海)置业发展有限公司合并,并更名为上海绿洲花园置业有限公司,本集团占有其
98.75%的权益.该等收购亦导致本集团所占绿洲花园所投资的住富的权益的变化.
63
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
1.公司组织(续)
(ii)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团追加收购永高建设2.96%的权益,所支付的对价约为2,340,000港
元,与取得的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.该等收购亦导致了本集团所占永高建设所投资的上海英
特耐特和住宅宽频的权益的变更.
(iii)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,绿洲花园受让远洋信东所持有的全部上海金午的权益,支付的对价约为
17,390,000港元,与取得的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.股权转让之后,本集团持有的上海金午的
权益从76.63%升至95.79%.
(iv)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,瀚洋物业管理的注册资本从人民币500,000元增至人民币3,000,000元.
由於本集团并未按原持股比例投入资本,以致本集团所占的权益比例相应降低.
(v)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,永高建设收购硕诚20%的权益,支付的对价约为9,400,000港元,与取得
的按权益份额计算的该公司之有形净资产相当.本集团持有硕诚的权益为19.59%.
2.主要会计政策
编制本财务报表时采用的主要会计政策列示如下:
(a)编制基础
本财务报表系按照香港公认会计准则及香港会计师公会颁布的会计标准编制.本财务报表系依据历史成本编制,除
若干持作投资之物业按照公允价值列示(见下文会计政策).
香港会计师公会颁布了一系列新的以及修改过的香港财务报告准则和香港会计准则,这些准则将於二○○五年一月
一日或其以后开始的会计期间生效.
本集团尚未在截至二○○四年十二月三十一日止年度的财务报告中采纳这些新的准则.
本集团目前对这些新准则对本集团财务报告的影响评价如下:
(i)采用香港财务报告准则2号-基於股份计价之支付方式:
对於与员工发生的,基於股份计价并以权益结算的交易(包括购股权),香港财务报告准则2号要求企业按照授
予的权益工具的公允价值来计量接受的服务及相应增加的权益.
对於基於股份计价并以权益结算的交易,本集团将对於那些在二○○二年十一月七日后授出,但是在该准则生
效日尚未执行的股票,购股权或者其他权益工具采用该准则,并且重新编制比较财务报告.
64
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(a)编制基础(续)
(ii)香港会计准则18号-收入以及解释24号-收入-出售发展物业之预售合同:
物业开发商应该适当地运用香港会计准则18号以确认那些不适用於香港会计准则11号-建造合同的出售发展
中之物业之预售合同.并且相应的,只有当香港会计准则18号第14段所述所有的标准均符合时才可以确认收
入.
本集团将对二○○五年一月一日及之后签订的出售发展中物业之预售合同的销售确认运用该解释.
如果本集团选择对在二○○五年一月一日之前(或者开始运用此解释的日期,更早的一个)即签署的出售发展中
物业之预售合同,不运用该准则来追溯调整,则本集团可以继续使用该解释之前的方法来对那些预售合同进行
会计处理.
(iii)香港会计准则32号-金融工具:披露和列报以及香港会计准则39号-金融工具:确认和计量:
根据香港会计准则32号以及39号,可转换债券是一种金融工具并且在发行时应被分成负债部分和权益转换部
分.
可转换债券负债部分的公允价值是根据相当的非可转换债券的市场利率决定的.该部分金额在债券转换或到期
之前以摊余成本列示为负债.剩余部分代表权益转换部分,以减去递延税项后的金额列示在股东权益其他储备
中.
香港会计准则32号适用追溯调整法,香港会计准则39号适用未来适用法.
本集团将继续评价其他新准则的影响及其所带来的重大变化.
(b)集团会计
(i)综合财务报表
综合财务报表包括了本公司及其控制之附属公司截至十二月三十一日的财务报表.
附属公司指本公司直接或间接控制过半数投票权;有权控制其财政及营运决策;有权委任或撤换董事会大多数
成员;或在董事会中有多数表决权的公司.
65
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(b)集团会计(续)
(i)综合财务报表(续)
在年内收购或出售之附属公司在收购日之后或出售日之前的经营成果计入综合损益表.
所有集团内部的重大交易及余额已於合并报表时予以抵销.
出售附属公司的收益或亏损指出售所得的收入与集团应占该公司净资产之差额,连同之前在储备中入账但尚未
在综合损益表内摊销或入账的任何未摊销商誉或负商誉.
少数股东权益指外界股东在附属公司的经营业绩及净资产中拥有的权益.
在本公司的资产负债表内,对附属公司的投资以成本值扣除减值亏损准备计列.本公司将附属公司的经营成果
按已收及应收股息计列.
(ii)联营公司
联营公司为附属公司或合营企业以外,集团持有其股权作长期投资,并对其管理具有重大影响力的公司.
综合损益表包括集团应占联营公司的本年度业绩,而综合资产负债表则包括集团应占联营公司的净资产及收购
产生的商誉或负商誉(扣除累计摊销).
在本公司的资产负债表内,对联营公司的投资以成本值减去减值亏损准备计列.本公司将联营公司的经营成果
按已收及应收股息计列.
当对联营公司投资的账面值已减至零,便不再采用权益会计法,除非集团就该联营公司已产生或已担保承担义
务.
本集团与其联营公司间交易之未实现利润或损失,除非是成本不能补偿,按集团应占该等联营公司之权益抵
销.
商誉指收购成本超出於收购日集团应占所收购联营公司的净资产的数额,并在其估计可用年限内按直线法摊
销.
66
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(b)集团会计(续)
(iii)外币换算
外币交易系按交易发生日之汇率换算为各自记账本位币入账,以外币计价之货币性资产及负债系依资产负债表
日的汇率换算为各自记账本位币.汇兑差额则记入损益表.
附属公司及联营公司以外币列示的资产负债表均按结算日的汇率折算,而损益表则按平均汇率折算.由此产生
的汇兑盈亏作为储备变动计列.
(c)固定资产
(i)持作投资之物业
持作投资之物业系指建造工程业已竣工落成并被用於潜在投资而持有的土地及楼宇, 而相应的租金收入均按
公平原则磋商确定.
持作投资之物业皆由独立评估师每年评估一次.评估以个别物业的公开市值为计算基准,而土地及楼宇并不分
开评估.评估载入年度财务报表内.评估的增值列作估值储备之增加,其减少应首先按照总额法冲减前期估值
储备之增加数,然后再计入损益表.以前计入费用之物业投资减值因以后年度重估价值的增加而记回的金额,
在以前计入费用的总额范围内确认为收益.
当持作投资之物业处置时,估值储备中与先前评估有关之已变现部分,将从投资物业估值储备转拨至损益表
中.
(ii)其它固定资产
其它固定资产,包括房屋建筑物,租赁改良支出,家具,办公设备及车辆,按成本值减累计折旧及累计减值损
失计列.资产的成本值包括购买价及将该项资产付运至运作地点及达致原定用途之状态而应占的直接费用.
(iii)在建工程
在建工程系指建造工程未完工的房屋建筑物及未经安装及测试的机器设备,按成本减累计减值损失计列.此项
成本包括工程建造和设备购置安装支出及其它直接成本.在建工程於完工或安装及调试完毕后计提折旧.
67
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(c)固定资产(续)
(iv)折旧
除租约尚余20年或以下年限的投资物业按租约尚余年限折旧外,其他投资物业不计提折旧.
其它固定资产则以直线法於其估计可使用年限内按其成本值减累计减值损失来计提折旧.估计的可使用年限如
下:
土地及房屋建筑物30年
租赁改良支出剩余租赁期间
家具及办公设备5年
车辆5年
其他固定资产投入使用后发生的维修支出一般於发生当期记入损益表内.当该等支出可明显增加其他固定资产
未来预测可带来的经济利益时,该等支出被予以资本化并增加其他固定资产的成本值,并在预计的可使用年限
内折旧.
(v)减值与出售盈亏
在每年结算日,其它固定资产项内及在建工程项内的资产皆通过集团内部及外界所获得的信息,评核该资产有
否耗蚀.如有迹象显示该等资产出现耗蚀,则估算其可收回价值,及在合适情况下将减值亏损入账以将资产减
至其可收回价值.此等减值亏损在损益表入账,但假若某资产乃按估值列账,而减值亏损不超过该资产之重估
盈余,此等亏损则作为重估减值.
出售除持作投资之物业外之固定资产的收益或亏损系指出售所得收入净额与资产账面值的差额.由此产生的收
益或亏损将列支於损益表内.任何属於被出售的资产之重估储备结余均转拨至保留盈余,并列作储备变动.
(d)政府补贴
政府补贴於已满足相关条件且能够收到补贴款时确认.政府补贴在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内系统地确
认为收益.作为已发生的成本或损失的补偿或是为企业提供直接的财务支持,且未来并不会发生相关成本的政府补
贴,在其确定可以收到时确认为收益.
68
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(e)经营租赁
经营租赁是指拥有资产的风险及回报实质上由出租公司保留的租赁.租赁支出在扣除自出租公司收取的任何奖励金
后,於租赁期内以直线法在损益表中列支.
(f)以供出售之持有或发展中物业
并未开始预售之以供出售之持有或发展中物业按成本值及可变现净值两者中较低者列账於流动资产.业已开始预售
之以供出售之持有或发展中物业按成本值加应占溢利减已收及应收之销售分期付款及按金及任何可预见之亏损列账
於流动资产或流动负债.
在发展过程中之物业成本包括土地成本,土地使用权费用及该等物业之应占其它直接成本.
可变现净值乃参照於日常业务过程中出售物业之销售所得款项减结算日后之所有估计出售支出或根据当时市况按管
理层之估计而确定.
以供出售之持有或发展中物业不计提折旧.
(g)买卖证券
买卖证券按公允价值列示.在每年结算日,因买卖证券之公允价值变动而引致之未变现盈亏净额均在损益表记录.
出售买卖证券之盈利或亏损指出售所得款项净额与账面值之差额,并在产生时於损益表记录.
(h)应收账款
凡被视为呆账的应收账款,均计提准备.在资产负债表内列示的应收账款已扣除有关坏账准备.
(i)存货
存货指外购货品,按成本值与可变现净值二者之较低者入账.成本按加权平均法计算,包括所有采购成本以及使存
货达到目前场所和状态而发生的其它相关成本.可变现净值系按预计售价减去估计销售所必需的费用后的价值确定.
(j)现金及现金等价物
在现金流量表中,现金及现金等价物包括库存现金,银行通知存款,期限不超过三个月的现金投资减去银行透支.
69
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(k)预计负债
当本集团过去的经济业务或事项形成了一项法定的或推定的现时义务,履行该义务很可能导致体现本集团经济利益
的资源流出,且该义务的金额可以合理估计时,本集团对该义务确认预计负债.当集团之预计负债可获偿付,例如
有保险合约作保障,则在该偿付款可实质确定时将其确认为一项独立资产.
本集团为於资产负债表日已售房产的维修计提预计负债.该预计负债金额系按政府规定之固定比例厘定.
(l)员工福利-退休金责任
本集团依据现行中国法规规定参加由中国政府有关部门管理的统筹退休金计划.本集团须按当地政府设定的基本工
资标准之28.5%提拨退休金,其中22.5%的部分由本集团承担,其余部分由职工个人承担.该政府部门负责公司退
休员工的退休金给付.此外,本公司参加了强制性公积金计划.在该计划下,本公司之香港雇员及本公司分别按雇
员每月薪金的5%供款.该等费用已包含於随附综合损益表内.而公司除上述应提拨的统筹退休金及公积金供款外,
无其它应尽的义务.
除上述外,本集团不提拨任何其它退休金及解职金计划.
(m)递延税项
递延税项采用债务法就资产负债之税基与它们在财务报表账面值两者之间的临时性差异作全数拨备.递延税项采用
在结算日前已颁布或实质颁布之适用税率.
递延税项资产乃就有可能将未来应税所得与可抵减之临时性差异抵销后确认.
递延税项乃就对附属公司,联营公司及合营企业之投资而产生的临时性差异而计提,但假若可以控制临时性差异的
转回且该等差异在可预见未来可能不会转回则除外.
(n)或有负债及或有资产
或有负债指因已发生的事件而可能引起的责任,此等责任需就某一宗或多宗事件会否发生才能确认,而集团并不能
完全控制这些未来事件会否实现.或有负债亦可能是因已发生的事件引致的现有责任,但由於可能不需要消耗经济
资源,或责任金额未能可靠地衡量而未入账.
或有负债不会被确认,但会在账目附注中披露.假若消耗资源的可能性之改变导致可能出现资源消耗,此等负债将
被确立为拨备.
70
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(n)或有负债及或有资产(续)
或有资产指因己发生的事件而可能产生的资产,此等资产需就某一宗或多宗事件会否发生才能确认,而集团并不能
完全控制这些未来事件会否实现.
或有资产在财务报表中不予确认,但当与其相关的经济效益很可能流入时,或有资产才在财务报表附注中披露.若
确定有经济效益流入时,此等效益才被确认为资产.
(o)在建工程合约
当工程合约之结果未能可靠估算,合约收益只按照有可能收回之已发生合约成本记账.合约成本於发生时记录为支
出.
当建筑合约之结果能可靠估算,合约收益与成本将按合约期分别记账为收益与支出.本集团采用完工百分比法确定
在某期间须记账之收益及成本之适当金额;完成阶段乃依据已执行工作所产生之合约成本占合约估计总成本之比例
计算.当总合约成本有可能超过总合约收益,预期之亏损立即列为开支.
每份合约产生之成本与己确认之损益总额,与截至年终之应收及已收款项作比较.当已发生成本与已确认之盈利(减
已确认之亏损)超过进度收费单之款额,有关差额将列作流动资产下之在建工程合约.当进度收费单之款额超过已发
生成本加已确认之盈利(减己确认之亏损),差额将列作流动负债下之应付客户之建筑合约款.
(p)收入确认
当交易产生的未来经济利益很可能流入本集团,且有关的收入和成本能够可靠地计量时,才对收入加以确认.本集
团按下列基准认列收入:
(i)以供出售之发展中的物业之预售收入
对於预售以供出售之发展中的物业,本集团按完工百分比法确认溢利.以供出售之发展中物业预售部分的应占
溢利乃在计入为完成项目而会产生的其它建筑成本及应计费用后按发展期间予以入账.某个项目预售部分的应
占溢利乃参考来自下列两项的较低百分比计算:(i)已发生的建筑成本与估计完成项目所需的总建筑成本的比
例;或(ii)所收取的现金跟总销售价的比例.
71
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
2.主要会计政策(续)
(p)收入确认(续)
(ii)产品销售收入
销货收益在拥有权之风险及回报转移时确认,通常亦即为货品付予客户及所有权转让时.
(iii)建造智能化网络基础设施之收入
建造智能化网络基础设施之收入依照在建工程合约(附注2(o))所述之会计政策确认.
(iv)其他劳务收入
其他劳务收入於有关劳务提供时确认.
(v)经营租赁收入
经营租赁收入按直线法确认.
(vi)利息收入
利息收入就未偿还本金按适用息率分时段比例确认.
(vii)股利收入
股利收入於获取股利的权利时确认.
(q)借款费用
凡供出售之发展中物业必须经过较长一段时间的构建方可用出售,与其兴建直接有关的借款费用均资本化作为资产
的部分成本.
所有其它借款费用均於发生年度内在损益表列支.
(r)可转换债券
直至换股实际发生,可转换债券以负债形式独立披露.赎回可转换债券产生之溢价乃於损益表内按照各会计期之可
转换债券结余之稳定利率予以计算确认,以可提供稳定息率予各会计期间之可转换债券结余计算.有关发行可转换
债券产生之直接成本经递延处理,并从可转换债券发行日期起至最后赎回日期止期间以直线法摊销.若出现任何可
转换债券於最后赎回日期前被购回并注销,赎回或兑换,任何剩余尚未摊消之费用之相应部分将即时计入损益表.
72
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
2.主要会计政策(续)
(s)分部报告
按照本集团之内部财务报告,本集团已决定将业务分部资料作为主要且唯一的分布报告形式.根据管理需要,本集
团的主要业务位於中国境内.其经营活动包括四个行业分部:物业发展,生地开发,物业租赁及住宅科技产品的销
售与服务.行业分部的具体财务信息列示於附注3.
未分配成本指集团整体性开支.分部资产主要包括固定资产,於联营公司之投资,递延税项资产,以供出售之持有
或发展中物业,在建工程合约,存货,应收款项及经营现金,不包括的项目主要为投资控股公司之应收款项及经营
现金.分部负债指经营负债及递延税项负债,而不包括例如若干集团整体性的借款等项目.资本性开支包括购入固
定资产的费用,当中包括因收购附属公司而添置的固定资产.
分部间交易:分部营业额,分部费用和分部损益包括分部间交易.该类交易按公允交易情况下的价格确认并在合并
时予以抵销.
73
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
3.分部报告
本集团主要经营活动包括四个行业分部:物业发展,生地开发,物业租赁及住宅科技产品的销售与服务.
行业分部分析如下:
二○○四
物业发展生地开发物业租赁住宅科技分部间交易总计
营业额
自外部客户1,159,413,475-836,211 91,746,019 1,251,995,705
损益
分部利润360,874,831-36,813 15,068,094 375,979,738
未分配成本(9,924,633)
营业利润366,055,105
利息费用(901,335)
联营公司之投资
(损失)收益264,369 78,501,407-(1,534,549) (991,067) 76,240,160
除税前溢利441,393,930
税项(120,105,786) (24,140,285)-(2,473,395) (146,719,466)
除税后溢利294,674,464
少数股东权益(71,336,288)-(238,196) (71,574,484)
股东应占溢利223,099,980
其它信息
分部资产2,747,095,936-136,511,996 391,398,687 3,275,006,619
於联营公司之投资36,675,997 273,397,591-35,033,773 (991,067) 344,116,294
未分配资产----132,817,722
总资产3,751,940,635
分部负债1,635,592,908--26,265,302 1,661,858,210
递延税项负债161,431,827---161,431,827
未分配负债----443,408,357
总负债2,266,698,394
资本性开支6,098,341-23,413,127 169,597 29,681,065
折旧4,784,853--1,035,900 5,820,753
74
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
3.分部报告(续)
二○○三
物业发展生地开发物业租赁住宅科技分部间交易总计
营业额
自外部客户648,417,850-212,748 176,431,384 825,061,982
损益
分部利润159,664,262-159,561 23,088,912 182,912,735
未分配成本(7,524,178)
营业利润175,388,557
利息费用(2,798,639)
解散子公司之收益960,929---960,929
联营公司之投资(损失)收益452,642 (4,851,320)-475,718 (8,851,968) (12,774,928)
除税前溢利160,775,919
税项(48,336,348)--(3,684,785) (52,021,133)
除税后溢利108,754,786
少数股东权益(17,976,291)--1,000,987 (16,975,304)
股东应占溢利91,779,482
其它信息
分部资产1,716,327,769-140,262,634 148,358,236 2,004,948,639
於联营公司之投资26,095,611 181,241,316-37,059,895 (8,851,968) 235,544,854
递延税项资产5,160,200--73,764 5,233,964
未分配资产53,775,448
总资产2,299,502,905
分部负债795,959,006--16,631,722 812,590,728
递延税项负债80,822,470---80,822,470
未分配负债180,184,924
总负债1,073,598,122
资本性开支9,647,688-34,585,543 379,868 44,613,099
折旧5,615,716--951,854 6,567,570
75
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
4.营业额
於年内已确认的营业额如下:
二○○四二○○三
出售预售持有或发展中物业1,238,500,282684,244,063
建造智能化网络基础设施之收入63,441,154134,126,209
网络硬件设备销售收入及智能化住宅网络设备安装收入29,088,76942,979,401
物业出租收入880,222223,945
1,331,910,427861,573,618
减:营业税,附加税及土地增值税(附注8)(79,914,722)(36,511,636)
净额1,251,995,705825,061,982
5.其他业务收入
二○○四二○○三
再投资之所得税返还-13,999,627
政府补贴(i)5,321,989-
利息收入
- 银行存款1,816,7902,163,348
- 借予瀚洋集团之款项(附注31(v))8,333,201-
10,149,9912,163,348
向瀚洋集团收取之担保费用(附注31(iv))1,805,020-
其他4,249,8813,802,051
21,526,88119,965,026
(i)子公司收到之政府补贴系财政补贴,分别按照所交营业税的25%及所交企业所得税的40%计算.
76
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
6.财务成本
二○○四二○○三
利息费用
银行贷款利息-须於五年内全部偿还36,864,70726,526,205
银行贷款利息-毋须於五年内全部偿还-212,188
关联方贷款利息-须於五年内全部偿还-4,135,592
预提的可转换债券赎回溢价4,469,600-
可转换债券发行成本摊销1,488,003-
其它附带借贷成本2,712,5002,541,199
借贷成本总额45,534,81033,415,184
减:资本化作为以供出售之发展中物业的成本(44,633,475)(30,616,545)
於损益表中列支的利息费用901,3352,798,639
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,利息加权平均资本化率为4.81%(二○○三年:5.82%).
7.除税前溢利
除税前溢利已计入或扣除下列各项:
二○○四二○○三
计入:
再投资之所得税返还-13,999,627
政府补贴5,321,989-
解散附属公司之收益-960,929
出售买卖证券之收益217,817-
处置固定资产收益2,331,731-
扣除:
固定资产折旧5,820,7536,567,570
员工成本(不包括董事)
-工资24,071,04216,193,914
-养老金及其他社会福利2,498,5191,842,816
存货成本
-以供出售之持有或发展中物业之销售成本743,646,123440,338,468
-基础设施建设之成本47,232,151112,722,905
-存货销售成本27,238,43637,155,967
办公室经营租赁费用1,685,7592,593,229
核数师酬金1,400,0001,200,000
出售物业之维修基金5,737,7365,869,412
商誉摊销(附注15)327,160322,775
处置固定资产损失-365,594
汇兑损失,净额118,880788,702
77
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
8.税项
(a)所得税
二○○四二○○三
即期-中国税项36,316,72918,978,341
递延税项(附注16)85,701,19832,513,141
应占联营公司之税项24,701,539529,651
税项支出146,719,46652,021,133
本集团之主要经营业务在中国境内进行,其在中国经营之附属公司除永高建设外,其余公司均按33%的适用税率缴
纳企业所得税.永高建设系中国境内之中外合资生产型企业,可享受从弥补以前年度(最多为五年)亏损后的第一个
获利年度开始免除头两年且减半后三年的企业所得税的优惠.
永高建设注册於经济技术开发区所在城市的老城区,企业所得税税率为27%.二○○四年为其第五个获利年度,按
13.5%的适用税率缴纳企业所得.
本公司获豁免缴纳百慕达税项直至二○一六年为止.由於本集团并无任何於香港产生的应课税溢利,亦毋须缴纳香
港利得税.
本集团税项与假若采用本集团一般适用之税率33%而计算之理论税额之差额如下:
二○○四二○○三
除税前溢利441,393,930160,775,919
按适用税率33%计算之所得税金额(二○○三年:33%)145,659,99753,056,053
不可抵扣的费用而造成的所得税影响6,153,1715,287,869
免税收入的所得税影响(2,157,237)(4,619,877)
未确认的时间性差异的影响2,255,4802,429,964
以前年度未确认的税务亏损之递延税项的确认(2,429,964)-
附属公司不同适用税率造成的所得税影响(2,761,981)(4,132,876)
所得税费用146,719,46652,021,133
78
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
8.税项
(b)营业税及附加
本集团按出售预售物业收入,智能化住宅网络设备安装收入及租约收入的5%交纳营业税;按建造智能化网络基础
设施之收入(扣除分包价款后)的3%缴纳营业税.部分附属公司尚须缴纳下列附加税:
- 城市维护建设税,税额按营业税或增值税的5%至7%计提;
- 教育费附加,税额按营业税或增值税的3%计提.
(c)增值税
本集团缴纳增值税,增值税按销售和采购总额的17%缴纳.购买原材料,半成品等所支付的进项税额可以冲抵在销
售环节时销项税额,以确定应付增值税的净额.综合损益表中之销售与采购已扣除增值税.
(d)土地增值税
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团根据当地税务局的要求按出售预售物业收入的1%提拨并支付土
地增值税.
由於相关主管部门并未要求本集团支付额外的土地增值税,本集团除上述拨备外没有另行提拨额外的土地增值税,
且本集团董事认为本集团被税务局要求额外支付土地增值税的可能性很小.
9.股东应占溢利
本公司账目中已纪录的股东应占溢利为44,931,965港元(二○○三年:24,641,151港元).
10.股息
二○○四二○○三
宣派及支付股息
-二○○三年末期股利每股0.0166港元
(二○○三年:二○○二年末期股利每股0.0199港元)22,489,68026,957,137
根据二○○五年四月二十日通过之董事会决议,本公司建议派发末期股息每普通股0.033港元,按二○○五年五月二十日
的在册股东拥有的股份数,并拟采取以股代息派发,惟股东可以选择收取现金.此项拟派股息并未於本财务报表中列作应
付股息,其将於截至二○○五年十二月三十一日止年度列作保留溢利分派.
79
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
11.每股溢利
每股基本溢利是根据本集团之股东应占溢利除以年内已发行普通股之加权平均数计算而得.
二○○四二○○三
股东应占溢利223,099,98091,779,482
已发行普通股之加权平均数1,354,786,9591,354,513,562
每股基本溢利16.47港仙6.78港仙
在计算每股摊薄溢利时,已发行普通股之加权平均数系假设所有具有稀释性的潜在普通股均予以转换而做出相应调整.本
公司有两类具有稀释性的潜在普通股:可转换债券和购股权.可转换债券被假设全部转换为普通股,股东应占溢利亦扣除
可转换债券利息费用的税后影响数.对於购股权,应根据股票的市场价格(根据本公司全年平均股价计算)和尚未行使之购
股权所附的认购价格,计算无偿发行之普通股(「红利股票」)的数量.该红利股票被加至已发行之普通股,但是股东应占溢
利不予以调整.
二○○四二○○三
股东应占溢利223,099,98091,779,482
可转换债券利息费用的税后影响数4,469,600-
227,569,58091,779,482
已发行普通股之加权平均数1,354,786,9591,354,513,562
调整-可转换债券178,676,290-
- 购股权17,296,24911,821,147
用以计算每股摊薄溢利之已发行普通股之加权平均数1,550,759,4981,366,334,709
每股摊薄溢利14.67港仙6.72港仙
12.董事及高级管理人员酬金
(a)董事酬金
年内本公司向董事支付之酬金总额如下:
二○○四二○○三
非执行董事
- 袍金--
- 其它酬金670,000470,000
670,000470,000
80
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
12.董事及高级管理人员酬金(续)
(a)董事酬金(续)
二○○四二○○三
执行董事
袍金--
其他酬金:
- 基本薪金,房屋津贴,购股权,其他津贴和其他形式收益5,240,0006,815,040
- 酌情花红--
- 加盟酬金--
- 退休金供款--
- 失去董事职位之补偿--
5,240,0006,815,040
总计5,910,0007,285,040
本年度内,除一名执行董事,一名非执行董事及二名独立非执行董事外,无其他董事放弃其酬金.放弃之酬金合计
低於1,000,000港元.
支付予董事之酬金组别如下:
董事人数
二○○四二○○三
酬金组别
0港元 - 1,000,000港元98
1,000,001港元 - 1,500,000港元22
1,500,001港元 - 2,000,000港元11
(b)五位最高薪酬人士
於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团五位最高薪酬人士包括三位(二○○三年: 五位)董事,其薪酬已
载於上文分析.其余两名(二○○三年:无)最高薪人士之酬金分析如下:
二○○四二○○三
基本薪金,房屋津贴,购股权以及其他津贴及其他形式收益912,263-
酌情花红--
加盟酬金--
退休金供款48,014-
失去职位之补偿--
总计960,277-
81
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
13.固定资产
本集团
二○○四二○○三
持作投资土地及房屋租赁改良家具及
之物业建筑物支出办公设备车辆在建工程合计合计
成本值或估值
年初余额111,944,168 61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 227,906,148186,519,469
添置---1,376,037 4,891,901 23,413,127 29,681,06544,613,099
重估(7,225,722 )-----(7,225,722 )-
出售-(10,122,250 )-(108,850 ) (945,417 )-(11,176,517 )(2,477,019 )
汇率折算差额214,250 92,014 1,423 10,810 28,695 53,246 400,438(749,401 )
重分类21,486,421 20,943,377-(737,838 )-(41,691,960 )--
年末余额126,419,117 71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 239,585,412227,906,148
累计折旧及减值损失
年初余额-5,740,678 1,067,500 2,155,366 5,276,817-14,240,3619,639,875
本年度折旧-1,748,946 169,740 909,485 2,992,582-5,820,7536,567,570
出售-(653,106 )-(60,639 ) (380,925 )-(1,094,670 )(1,929,556 )
汇率折算差额-9,804 1,422 3,434 8,406-23,066(37,528 )
年末余额-6,846,322 1,238,662 3,007,646 7,896,880-18,989,51014,240,361
账面净值:
年末余额126,419,117 65,132,051 462,076 3,816,504 14,673,275 10,092,879 220,595,902213,665,787
年初余额111,944,168 55,324,554 631,815 4,128,625 13,318,159 28,318,466 213,665,787176,879,594
於二○○四年十二月三十一日及二○○三年十二月三十一日,以上资产之成本值或估值分析如下:
持作投资土地及房屋租赁改良家具及
之物业建筑物支出办公设备车辆在建工程合计
於二○○四年十二月三十一日
成本值-71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 113,166,295
估值126,419,117-----126,419,117
126,419,117 71,978,373 1,700,738 6,824,150 22,570,155 10,092,879 239,585,412
於二○○三年十二月三十一日
成本值-61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 115,961,980
估值111,944,168-----111,944,168
111,944,168 61,065,232 1,699,315 6,283,991 18,594,976 28,318,466 227,906,148
82
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
13.固定资产(续)
所有持作投资之物业和土地及房屋建筑物均位於中国境内,相关之土地使用权为期50至70年,分别於二○五一年至二○七
四年届满.
本集团於二○○四年十二月三十一日之持作投资之物业均由合格独立估值师-威格斯(香港)有限公司根据市场公开价格评
估确认.
本公司
二○○四二○○三
持作投资土地及房屋家具及
之物业建筑物办公设备车辆合计合计
成本
年初余额943,005 10,122,250 535,266 3,333,221 14,933,74212,902,734
添置--60,541-60,5412,031,008
处置-(10,122,250) (7,260)-(10,129,510)-
年末余额943,005-588,547 3,333,221 4,864,77314,933,742
累计折旧
年初余额311,190 526,699 328,516 805,993 1,972,398945,761
添置169,740 126,407 100,243 234,855 631,2451,026,637
处置-(653,106) (5,937)-(659,043)-
年末余额480,930-422,822 1,040,848 1,944,6001,972,398
账面净值
年末余额462,075-165,725 2,292,373 2,920,17312,961,344
年初余额631,815 9,595,551 206,750 2,527,228 12,961,34411,956,973
於二○○四年十二月三十一日,本公司账面净值约为500,000港元(二○○三年:约为700,000港元)的车辆已作为本公司长
期银行借款之抵押(附注24(b)).
83
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
14.於附属公司之投资及应收附属公司款项
本公司
(a)於附属公司之投资
二○○四二○○三
应占非上市公司之净资产,成本值432,902,054430,995,394
於二○○四年十二月三十一日之附属公司详情参阅附注1.
(b)应收附属公司款项
除应收安信置地的款项约74,000,000港元(二○○三年:约74,000,000港元)以3%(二○○三年:3%)之年利率计息
外,本公司其他应收附属公司之款项均无抵押,免息且无固定还款期限.应收安信置业的款项的具体情况如下:
本公司於二○○二年五月二十九日公告本公司向第三方收购安信置地52%的权益.根据股东协议,本集团与卖方同
意按照各自所持有的安信置地的股份,按照一般商业条款向安信置地提供股东贷款.安信置地系一家投资控股公司,
其唯一的资产系持有某一物业发展项目99%的权益.於二○○四年十二月三十一日,安信置地的所有股东借款约
74,000,000港元均由本集团提供.
15.於联营公司之投资
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
投资於非上市公司,成本值
- 瀚洋物业管理1,137,539225,204--
- 住宅宽频18,802,29418,767,008--
- 奥达光9,025,1019,008,164--
- 上海英特耐特9,401,1479,383,504--
- 金罗店233,324,883186,677,763233,324,883186,677,763
- 新技术24,397,11024,397,110--
- 硕诚9,401,147---
305,489,221248,458,753233,324,883186,677,763
代表:
- 收购时应占联营公司之净资产298,946,023241,927,834233,324,883186,677,763
- 收购产生之商誉6,543,1986,530,919--
305,489,221248,458,753233,324,883186,677,763
累计商誉摊销(1,472,220)(1,142,911)--
应占收购后损益减利润分配40,099,293(11,770,988)--
344,116,294235,544,854233,324,883186,677,763
84
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
15.於联营公司之投资(续)
於二○○四年十二月三十一日之联营公司详情参阅附注1.
本公司董事认为,於二○○四年十二月三十一日联营公司之实际价值不低於其账面价值.
重大联营公司金罗店(调整后与本集团会计政策一致)於二○○四年十二月三十一日与二○○三年十二月三十一日的情况如
下:
(i)简略综合损益表
截至十二月三十一日止年度
二○○四二○○三
营业额1,551,797,190978,031,038
除税前溢利(损失)173,253,168(10,738,935)
税项(53,336,910)-
除税后溢利(损失)119,916,258(10,738,935)
少数股东权益192,274-
所有者应占净溢利(净损失)120,108,532(10,738,935)
本集团应占除税及少数股东权益后净溢利(净损失)54,361,122(4,860,442)
(ii)简略综合资产及负债
於十二月三十一日
二○○四二○○三
资产
非流动资产1,014,377,3689,848,634
流动资产2,231,379,7531,389,667,765
3,245,757,1211,399,516,399
权益及负债
资本和储备623,844,086357,817,152
少数股东权益42,755-
非流动负债210,053,080-
流动负债2,411,817,2001,041,699,247
3,245,757,1211,399,516,399
金罗店主要系从事为政府进行生地开发,投资物业以及经营一间高尔夫球场.
由金罗店开发完毕之土地最终经政府拍卖过程而出售,金罗店因其提供之生地开发服务而可获得土地售价的一定比例的金
额作为其收入.由提供上述服务而产生之应占溢利仅於土地被拍卖售出时确认.对於已开发但尚未拍卖售出之土地,金罗
店按照已发生的土地开发成本的同等金额确认收入.
85
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
16.递延税项
本集团
二○○四二○○三
年初余额(75,588,506)(43,262,103)
计入损益表之递延税项(附注8(a))(85,701,198)(32,513,141)
汇率折算差额(142,123)186,738
年末余额(161,431,827)(75,588,506)
代表:
递延税项资产-5,233,964
递延税项负债(161,431,827)(80,822,470)
(161,431,827)(75,588,506)
递延税项资产主要系可於未来抵减之税务亏损引致临时性差异的税务影响.
递延税项负债主要系由於预售发展中物业的收入就财务报表及报税而言,采用不同的确认基准引致时间性差异的税务影
响.
於二○○四年十二月三十一日并无重大尚未计提的递延税项.
17.以供出售之持有或发展中物业
本集团
二○○四
列账於流动列账於流动
资产部分负债部分合计
按成本值1,352,729,038 808,836,089 2,161,565,127
加:预售物业之应占溢利84,382,945 391,791,051 476,173,996
1,437,111,983 1,200,627,140 2,637,739,123
减:已收及应收销售分期付款及按金(34,532,108) (1,518,449,815) (1,552,981,923)
1,402,579,875 (317,822,675) 1,084,757,200
二○○三
列账於流动列账於流动
资产部分负债部分合计
按成本值1,238,821,796 179,896,101 1,418,717,897
加:预售物业之应占溢利44,757,228 89,190,423 133,947,651
1,283,579,024 269,086,524 1,552,665,548
减:已收及应收销售分期付款及按金(57,595,655) (309,646,887) (367,242,542)
1,225,983,369 (40,560,363) 1,185,423,006
86
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
17.以供出售之持有或发展中物业(续)
所有以供出售之持有或发展中物业均位於中国上海.
於二○○四年十二月三十一日,本集团为短期借款,长期借款和银行绶信额度作抵押(附注24,32)的土地和发展中之物业
的账面净额分别约为687,000,000港元和711,000,000港元.於二○○三年十二月三十一日,本集团为长期借款和银行绶信
额度作抵押的土地和发展中之物业的账面净额分别约为671,000,000港元和52,000,000港元.
18.在建工程合约
本集团
二○○四二○○三
合约成本157,046,489117,832,259
加:应占溢利36,966,09521,403,304
减:应收及已收款项(194,676,025)(135,434,907)
(663,441)3,800,656
19.其他应收款
本集团和本公司
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
借款(i)56,628,000-56,628,000-
应收子公司少数股东之款项(ii)35,079,71710,603,828--
应收瀚洋集团之利息收入及担保收入
(附注31)10,138,221---
其他19,927,06810,218,2822,058,118563,138
121,773,00620,822,11058,686,118563,138
(i)於二○○四年五月,本公司向一间公司提供7,260,000美元的贷款(折合约56,600,000港币).该公司唯一董事系安信
置地目前的少数股东的股东及董事.该贷款的年利率为10%,并将於二○○五年十二月到期.
(ii)应收子公司之少数股东款项无息且无固定收回期.
87
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
20.应收账款
本集团
二○○四二○○三
应收账款349,062,42372,035,069
减:坏账准备--
349,062,42372,035,069
应收账款账龄分析如下:
二○○四二○○三
一年以内346,586,21650,139,915
一年至二年109,84513,794,239
二年以上2,366,3628,100,915
减:坏账准备--
349,062,42372,035,069
应收账款主要系因根据预售房产合同中分期付款条款记录之应收而未收之款项.
本集团所提供的信用期限一般为一至两个月.账龄在一年以上的应收账款系由物业预售中客户仅支付部分款项而未办理银
行按揭手续所致.应收销售分期付款系根据预售合同之条款记录而定.
21.股本
本集团及本公司
二○○四二○○三
股份数目账面值股份数目账面值
普通股每股0.10港币
授权:2,000,000,000 2,000,000,000 2,000,000,000 200,000,000
已发行及缴足:
- 年初数1,354,630,000 135,463,000 1,352,930,000 135,293,000
- 行使购股权(i) 170,000 17,000 1,700,000 170,000
- 年末数1,354,800,000 135,480,000 1,354,630,000 135,463,000
(i)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,由於行使购股权,本集团以每股0.45港元共发行170,000股普通股(附注
22).此发行所得款项净额为76,500港元,其中17,000港元记为股本,59,500港元记为股本溢价.该些股份与现有
股份享有同等权利.
88
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
22.购股权计划
经二○○二年五月二十三日之特别股东大会批准,本公司设置一项购股权计划.根据该计划,董事可於该计划批准日起十
年内任何时点酌情邀请本集团的任何行政管理人员雇员接受购股权.认购价由董事会厘定及将不会少於购股权授出日期
前五个交易日在联交所录得的平均收市价或购股权授出日在联交所的收市价两者中之较高者.购股权承受人可於董事会所
知的期间内,根据购股权计划之条款随时行使购股权,除非董事会另行决议授出购股权日期,否则购股权年期由购股权受
接纳日期起六个月后计算,不可超过三年,并於该期间最后一天或二○○九年十一月十一日(以较早者)届满.
於本年度,该购股权计划下的购股权变动汇总如下:
购股权数量
二○○四二○○三
年初数50,170,00050,870,000
本年授出数(i)1,000,00050,000,000
本年行使数(ii)(附注21)(170,000)(1,700,000)
本年取消或过期数-(49,000,000)
年末数51,000,00050,170,000
(i)於二○○四年五月二十一日授出之购股权,其行使价格为每股0.53港元(二○○三年七月四日:授出购股权之行使价
格为每股0.43港元).於二○○四年五月二十一日之前一日,每股市值为0.495港元.
(ii)於二○○四年一月二十八日,170,000股购股权被行使,行使价格为每股0.45港元(二○○三年一月二十日:700,000
股购股权按照每股0.45港元被行使,1,000,000股购股权按照每股0.59港元被行使).於二○○四年一月二十八日之
前一日,每股市值为0.920港元.
於年底,尚未行使的购股权列示如下:
购股权数量行使比例
行使价格二○○四二○○三二○○四二○○三
员工持有:
二○○四年九月二日0.45-170,000100%94%
二○○七年一月四日0.4350,000,00050,000,0000%0%
二○○七年十月二十一日0.531,000,000-0%0%
51,000,00050,170,000
89
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
23.储备
本集团
本集团的储备变动已在综合权益变动表中列示.
(a)股本溢价指发行价超出其票面价值,并扣除承销商手续费,组织费用及中介费用等费用后的部分.
(b)根据中国的有关法律及法规,在中国注册成立的公司应从法定会计报表的净利润中提取一定的法定储备,以作特定
用途.
在中国注册成立的集团内公司从法定账目净利润(弥补以前年度的亏损后)中提取10%为法定盈余公积.法定盈余公
积余额达公司注册资本的50%时,可不再提取.法定盈余公积经批准可以用於冲抵以前财务年度的亏损或转增资本.
但於转增资本后该法定盈余公积须至少维持於公司注册资本之25%.
在中国注册成立的集团内公司从法定账目净利润(弥补以前年度的亏损后)中提取5%-10%作为法定公益金.此法定
公益金可用作职工福利的资本开支.
本公司
本公司的储备变动如下:
股本溢价保留溢利合计
二○○四年一月一日余额595,798,605 25,623,934 621,422,539
发行股本(附注21(i))59,500-59,500
股东应占溢利-44,931,965 44,931,965
股息(附注10)-(22,489,680) (22,489,680)
二○○四年十二月三十一日余额595,858,105 48,066,219 643,924,324
90
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
24.银行借款
本集团及本公司
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
短期银行借款
- 抵押借款85,808,029124,218,54220,000,00021,000,000
长期银行借款
- 抵押借款876,971,158530,820,491108,973,320127,329,827
- 信用借款-37,534,015--
876,971,158568,354,506108,973,320127,329,827
长期银行借款到期情况如下:
- 一年内到期98,217,908294,216,32960,613,32012,711,215
- 一至二年内到期778,753,25098,676,45848,360,00061,142,443
- 三至五年内到期-171,703,551-49,718,001
- 五年以上到期-3,758,168-3,758,168
876,971,158568,354,506108,973,320127,329,827
减:一年内到期之长期借款(98,217,908)(294,216,329)(60,613,320)(12,711,215)
778,753,250274,138,17748,360,000114,618,612
(a)短期银行借款
於二○○四年十二月三十一日,短期银行借款中除约20,000,000港元为港币借款(二○○三年:约21,000,000港元),
其年利率为2.087%(二○○三年:2.634%至3.625%)外,其余短期银行借款均为人民币借款,年利率为5.760%(二
○○三年:5.0448%至6.039%).
於二○○四年十二月三十一日,短期银行借款中约66,000,000港元由本集团的土地使用权抵押(附注17),约
20,000,000港元系由本公司安排由12,000,000港元的定期存款抵押后开具的备用信用证担保(二○○三年:
21,000,000港元)(附注29(c)).
(b)长期银行借款
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约310,000,000港元为港币借款(二○○三年:约6,000,000港元),
其年利率为2.837%(二○○三年:3.15%).另约109,000,000港元(二○○三年:约121,000,000港元)为美元借款,
其年利率为4.29%(二○○三年:2.72%).其余长期银行借款皆为人民币借款,其年利率为4.941%至6.040%(二○
○三年:5.022%至6.039%).
91
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
24.银行借款(续)
(b)长期银行借款(续)
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约402,000,000港元的借款系由公司主席施建先生,本公司及安信置
地之少数股东共同担保.并由本集团及该少数股东所持安信置地之普通股,供出售而持有的安信复兴(安信置地之附
属公司)之发展中土地及建筑物(附注17)及安信复兴之银行账户作为抵押(附注29(c)).被抵押的安信置地之普通股股
权代表的由本集团所持之净资产约为167,000,000港元.
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款借款中包括约109,000,000港元(二○○三年:约121,000,000港元)系
根据二○○三年五月二十三日与多家金融机构所签订的财团借款协议所借之款项.此借款协议授信额度约为
121,000,000港元,期限为借款协议签订日起三年.该协议下利率为香港银行同业拆借利率加1.5%.该等借款系由
本集团所持之超能通讯有限公司之普通股作为抵押,该股权代表的由本集团所持之净资产约为159,000,000港元.
於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约366,000,000港元(二○○三年:约404,000,000港元)系由本集团
供出售而持有之发展中土地及建筑物作抵押(附注17).於二○○四年十二月三十一日,长期银行借款中约160,000港
元(二○○三年:约400,000港元)系由本集团之车辆作抵押(附注13).
25.可转换债券
於二○○四年五月三日,本公司发行本金约为302,000,000港元,到期日为二○○九年五月三日的零息可转换债券.除非
先前已赎回,转换或购买及注销,债券将於到期日按本金额的111.63%赎回.按债券所载条款所述,该等债券可按本公司
之选择於以下情况随时按照提早赎回价格由本公司赎回:(i) 於2006年5月3日或以后日期,但不晚於债券到期日前7个工作
日之期间,当本公司股票在联交所的收盘价於本公司发出赎回通知日前连续30日交易日中的任何20个交易日的价格至少到
达转换价格的130%时,本公司可以全部或部分赎回债券, 或(ii) 任何时候当发行在外的可转换债券的合计本金小於当初
发行时合计本金的10%时,本公司可以全部赎回债券,或(iii) 任何时候当百慕大,香港或中国的税法有变动时,本公司可
以全部赎回债券.债券的持有者亦可按其之选择於以下情况时,要求本公司按照提早赎回价格赎回债券:(i) 於2006年5月
3日,或(ii) 当本公司的控制权有所变化,或(iii) 本公司股份被摘牌.
於二○○四年十二月三十一日,尚未有任何可转换债券转为本公司的普通股.
本集团及本公司
二○○四二○○三
於二○○九年到期之可转换债券302,000,000-
加:於损益表中计提之赎回溢价4,469,600-
减:尚未摊销之发行费用(9,672,021)-
296,797,579-
92
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
26.应付账款
本集团
二○○四二○○三
应付账款314,405,445108,496,592
应付账龄分析如下:
二○○四二○○三
一年以内314,371,977108,374,658
一年至二年33,468121,934
314,405,445108,496,592
27.其它应付款项及应计项目
本集团本公司
二○○四二○○三二○○四二○○三
购买土地所应支付的款项-13,324,575-13,324,575
预收客户的购房订金(i)24,409,2257,008,8006,552,0007,008,800
应付销售中介之款项28,779,415---
替受益权所有人出售物业所得款项-14,846,533--
收取建筑公司保证金14,101,7204,691,752--
应付附属公司少数股东之股息5,061,8074,305,145--
预提维修基金5,323,3451,114,501--
预提广告费1,885,036---
其它27,374,42227,954,8521,601,430483,033
106,934,97073,246,1588,153,43020,816,408
(i)该预收款客户为未来购买物业而预先支付之款项.该款项无担保,不计息且无固定偿还期限.
93
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
28.应交税项
本集团
二○○四二○○三
应交企业所得税47,737,24153,366,526
应交营业税42,667,96321,426,237
应交增值税966,3251,196,881
应交土地增值税9,800,727-
其它应交税金3,710,944108,945
104,883,20076,098,589
29.综合现金流量表
(a)除税前溢利与经营活动之现金流入(流出)净额调整表:
二○○四二○○三
除税前溢利441,393,930160,775,919
调整:
固定资产折旧5,820,7536,567,570
处置固定资产(收益)损失(2,331,731)365,594
解散附属公司收益-(960,929)
应占联营公司溢利(76,240,160)12,774,928
出售买卖证券之收益(217,817)-
担保收入(1,805,020)-
利息收入(10,149,991)(2,163,348)
利息支出901,3352,798,639
营运资金变动前之营业利润357,371,299180,158,373
限制性银行存款减少5,856,1906,199,921
应收账项(增加)减少(277,027,354)32,518,385
其它应收款(增加)减少(34,184,675)5,284,464
预付款项及其它流动资产(增加)减少(967,469)80,592,798
应收关联公司款项增加(297,809,713)(2,631,984)
以供出售之持有或发展中物业减少(增加)145,299,281(324,413,750)
在建工程合约增加4,464,097(3,800,656)
存货减少1,010,8793,383,953
应付账项增加205,908,85322,445,949
其它应付款项及应计项目增加
(减少)27,961,1854,860,612
应交税金增加(减少)34,413,896(16,024,867)
应付关联公司款项(减少)增加(820,832)3,607,134
营业产生之现金流入(流出)净额171,475,637(7,819,668)
94
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
29.综合现金流量表(续)
(b)融资项目变动分析:
股本(包括长期银行
股本溢价)少数股东权益借款可转换债券
二○○四年一月一日余额731,494,390 149,896,011 568,354,506-
少数股东权益-71,574,484--
向附属公司之少数股东宣告之股利-(763,843)--
向少数股东追加收购
附属公司之权益(附注1)-(7,304,670)--
预提可转换债券赎回溢价---4,469,600
可转换债券发行成本摊销---1,488,003
投资物业重估-(813,092)--
融资活动现金流入量76,500-608,178,340 290,839,976
融资活动现金流出量--(299,561,688)-
二○○四年十二月三十一日余额731,570,890 212,588,890 876,971,158 296,797,579
(c)现金及现金等价物分析:
二○○四二○○三
现金207,199180,951
活期存款848,281,388434,798,811
现金及现金等价物848,488,587434,979,762
已抵押之存款(附注24)133,988,75549,583,683
限制性银行存款(附注33)1,439,9097,296,099
现金及银行存款983,917,251491,859,544
30.关联方交易
(a)关联方名称及关联性质
名称与公司的关联性质
施建先生公司主要受益股东及董事会主席
金罗店联营公司
硕诚联营公司
住宅新技术联营公司
瀚洋物业联营公司
住宅宽频联营公司
上海英特耐特联营公司
95
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
30.关联方交易(续)
(b)关联方交易
二○○四二○○三
向硕诚支付之诚意金(附注31(ii))188,022,939-
预付予住宅新技术购买设备之款项(i)61,107,455-
为金罗店建造智能化网络基础设施60,666,306132,025,898
借予金罗店之款项(ii)56,412,876
向住宅宽频销售货物23,119,96425,059,649
售予董事之物业4,255,370-
(i)於二○○四年八月,本集团与住宅新技术签署一份为本集团一物业发展项目采购空调设备之合同,该合同金额
约为122,000,000港元.截至二○○四年十二月三十一日止,本集团已根据该合同之有关条款向住宅新技术预
付设备采购款约61,000,000港元(附注30(c)).
(ii)本集团独自向金罗店提供约56,400,000港元之款项(附注30(c)),并且本集团系金罗店约94,000,000港元之银
行借款的唯一担保方.向金罗店提供之款项无担保,不计息且无固定清偿日期.
於二○○四年十二月三十一日,施建先生亦为本集团约402,000,000港元之银行借款提供担保(附注24).
(c)於二○○四年十二月三十一日,本集团有以下主要的关联公司往来余额:
二○○四二○○三
应收关联公司款项
- 硕诚188,022,939-
- 住宅新技术(附注30(b)(i))61,107,455301,084
- 金罗店(附注30(b)(ii))56,412,876-
- 住宅宽频2,398,10511,836,999
- 瀚洋物业4,358,7582,352,337
312,300,13314,490,420
应付联营公司款项
- 上海英特耐特980,0701,432,840
- 金罗店-368,062
980,0701,800,902
於二○○四年十二月三十一日,与关联方往来余额均无担保且由上述交易而产生.除应收硕诚之余额外(详见附注
31(ii)),其余往来余额,均不计息且无固定偿还期限.
96
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
31.与上海瀚洋(集团)公司的交易
本公司董事会主席施建先生原持有上海瀚洋(集团)有限公司(「瀚洋集团公司」)较多的权益,但该些权益已於二○○三年六
月出售.施建先生出售该等权益所收取的对价相当於按照其持有之权益比例所占瀚洋集团公司的注册资本的金额.於截至
二○○四年十二月三十一日止之年度,本集团与瀚洋集团公司发生的或涉及翰洋集团公司的交易列示如下:
(i)硕诚於二○○三年一月二十九日成立,注册资本为人民币50,000,000元.硕诚已经获得位於上海的一块大面积土地
的开发权利.於二○○四年十二月三十一日,该土地原居民的搬迁尚在进行中而物业建造还未展开.瀚洋集团公司
分别直接和间接拥有硕诚20%及11.3%的权益.
於二○○四年九月,本集团签署一份向一第三方收购硕诚20%权益的协议,收购价格为人民币10,000,000元,与硕
诚20%的注册资本金额相当.该收购於二○○四年十二月完成,硕诚从而成为本集团的一间联营公司.由於该收购,
本集团承诺向硕诚提供借款,并於二○○四年十二月十一日,签署了一份提供约188,000,000港元予硕诚之借款合
同.
(ii)於二○○四年十二月十二日,本集团签署一份以人民币10,000,000元向瀚洋集团公司收购硕诚20%权益的意向书.
瀚洋集团公司承诺在意向书签署后六个月内不将该20%的权益转让予他人,以便本集团在与瀚洋集团公司签署正式
协议前做进一步审慎考虑及完成适当的审批程序.为表示本集团的对收购该权益的资信实力和诚意,本集团同意并
已支付给硕诚约188,000,000港币的诚意金,按照每年6%的利率计息,该诚意金由硕诚的全部资产做担保.同时,
本集团将在经过适当审批程序后完成向瀚洋集团公司有关该等权益的收购.若该等收购未能完成,硕诚将全额归还
该诚意金,并另按每年6%的利率偿付利息.
(iii)同时,於二○○四年十二月十二日,附注31(i)中所述之本集团与硕诚之借款合同被予以终止.
(iv)於二○○四年十二月三十一日,本集团为瀚洋集团公司共计约197,000,000港元之银行借款提供担保,并因此向瀚洋
集团公司收取二○○四年度约1,800,000港币之担保费用.於二○○五年三月,瀚洋集团公司已归还上述银行借款约
94,000,000港元,本集团为该等借款所承担的担保责任亦相应解除.
(v)於截至二○○四年十二月三十一日止年度,本集团向瀚洋集团公司提供年利率6%之借款,其中本年度中最高借款金
额约198,000,000港元.上述贷出款项均於年末前收回.於截至二○○四年十二月三十一日止年度,上述借款之相关
利息及年末应收利息余额约为8,300,000港元.
(vi)如附注30(i)中所披露,本集团与住宅新技术签署了一份金额约为122,000,000港元空调设备采购合同.其中,约
75,000,000港元部分的空调设备采购由瀚洋集团公司完成.於二○○四年十二月三十一日,住宅新技术已因此向瀚
洋集团公司支付约61,000,000港元.
97
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
上海置业有限公司 二零零四年年报
财务报表附注
32.银行绶信额度
於二○○四年十二月三十一日,本集团可用於借款的信用额度合计约为1,077,000,000港元(二○○三年:约852,000,000
港元),其中约963,000,000港元已被使用(二○○三年:692,000,000港元).该等信用额度由本集团之部分供出售而持有
之发展中土地及建筑物以及通过本公司抵押固定存款取得之备用信用证以及公司於数个子公司之股权及安信置地之少数股
东-福程实业有限公司持有之安信置地股权作抵押,并且系由施建先生,本公司及安信置地之少数股东共同担保(二○○
三年:本集团之部分土地及建筑物作抵押).
33.或有负债
有关若干本集团之以供出售之物业,本公司之附属公司绿洲花园及航头高夫协助买家完成按揭贷款程序,并在买家将房产
权证提交给贷款银行作按揭用途之前,提供过渡时期之担保.於二○○四年十二月三十一日,尚未结清的担保金额约为
48,000,000港元(二○○三年:146,000,000港元);另外,本集团的部分银行存款1,439,909港元(二○○三年:7,296,099
港元)亦因上述程序而被限制使用(附注29(c)).
如附注30与附注31所述,本集团为瀚洋集团公司约197,000,000港元的银行借款及金罗店约94,000,000元的银行借款提供
担保.於本财务报表批准日,尚未解除之为瀚洋集团公司的担保约为103,000,000港元,尚未解除之为金罗店的担保约为
94,000,000港元.
34.资产负债表补充资料
於二○○四年十二月三十一日,本集团之净流动资产约为2,158,000,000港元(二○○三年:约1,126,000,000港元).於该
日,总资产减流动负债约为2,722,000,000港元(二○○三年:约1,581,000,000港元).
35.承诺事项
(a)有关发展中物业之资本承诺
本集团就发展中物业之建筑成本之资本承诺如下:
二○○四二○○三
已批准及订约1,522,352,787357,697,342
已批准但未订约905,142,3871,479,990,195
2,427,495,1741,837,687,537
98
二零零四年年报 上海置业有限公司
财务报表附注
(除另有说明外,所有金额均以港元为单位)
35.承诺事项(续)
(b)经营租约承诺
於二○○四及二○○三年十二月三十一日,本集团根据不可撤销之经营租赁而於未来支付之最低租赁付款总额如下:
二○○四二○○三
第一年之内787,8511,685,759
第二至第五年70,509437,242
858,3602,123,001
36.期后事项
於二○○五年二月及三月,部分可转换债券被转换,本公司据此按照转换价格每股1.116港元共发行25,089,603股普通股.
於二○○五年二月,50,000,000股购股权被行使,本公司按照行使价格每股0.43港元共发行50,000,000股普通股.
37.比较数字
财务报表中若干比较数字已按本年度的披露方式进行了重分类.
38.最终控股公司
董事认为本公司之最终控股公司为在英属维尔京群岛注册成立之公司Good Time Resources Limited.
39.批准日期
财务报表於二○○五年四月二十日获董事会批准.
·上一篇：徽州区财政局办事指南
·下一篇：沈阳大学教案