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知音园业主委员会工作报告
——2004年度
知音园业主委员会自2004年3月13日第一次全体业主大会选举产生后,业主委员会代表小区全体业主依据政府相关法律法规开始正式工作,在一年的时间里,我们首先完成了对小区尚存主要问题的调查,并通过多次与开发商和物业公司的接触,使得有些问题已得到解决,有些问题正在解决,有些暂时解决不了的问题正在与开发商和物业公司商议如何妥善处理.其次,我们完成了知音园小区新的物业管理委托合同框架的起草(讨论稿)和知音园小区物业管理分项方案的审议(讨论稿),提出了下一年度的工作目标和计划.
在此将我们一年以来的工作情况向各位业主报告,请大家监督和审议.
一,小区主要问题及解决情况报告
1,取暖问题:
2003年冬至2004年春,造成这个取暖期很差的原因主要是供暖单位烧的不好,其次是换热站的人工控制有时疏忽,再有个别业主暖气管道改造不合理.(物业的态度是:有问题的业主,速到物业公司前台统一重新登记.如果您室内的暖气你已经自己改动而且效果不好,我们将依据你家的实际状况对你家提出整改方案,并免费提供人工,以便今冬您不再挨冻.如果您室内的暖气自己没有改动而且效果不好,我公司将根据具体情况,免费为你提供部分改造工程.目的只有一个------让您感到温暖,并且不是只停留在口头上.)当时这个问题的解决我们已经和物业达成共识:供暖问题要落实到合同中.包括效果,认定,罚则等.但在整个供暖的间歇期,这项工作进展的并不尽如人意.
2004年冬至2005年春,由于媒体等部门在即将进入供暖期前大都预测这个供暖期为暖冬,致使供暖单位在供暖初期(2004年11月10日至2004年底)准备不足,采购的燃煤热值不够,可以说供暖效果极差.经过我们多次交涉,在2005年初新换了热值较高的燃煤,但也达不到理想的供暖效果,为此,物业公司又对我们小区的换热站进行了改造,将一次供热管道的高温水(约80-100℃)直接混入小区的二次管道的循环水中,小区的二次回水温度由30多度升到42℃左右,但由于今冬的气候属于大连地区几十年一遇的寒冷气候,这点温升根本解决不了根本问题.为此,我们在2005年3月31向亿达物业管理有限公司正式发函并抄送开发商,希望物业公司和开发商就去冬今春的供暖问题给大家做出一个解释.我们随时向大家通报下一步沟通的情况.
2,内墙长毛和漏雨问题:
由于我们小区是2000年左右开发建设的城市商品住宅小区,当时国家建设部颁发的城市商品住宅小区节能标准中并没有明确要求开发商对建筑进行高节能处理(即在建筑物的外墙进行保温处理,也就是我们说的在建筑物的外墙加装苯板或其它隔热,隔寒材料),为此,我们在2004年4月28日同意了开发商关于小区建筑的墙体透寒维修方案(就是在建筑物的内墙加装集塑板)并就具体施工方案及赔偿问题达成共识如下:
1),物业在今后的"修复墙体长毛"施工管理方面,要给予合理安排,并把施工安排提前
通知业主,前后工种衔接合理紧凑,达到业主满意.
2),每户施工完,由开发商出资,物业方面做一次彻底的保洁工作,充分体现施工方"亲情
服务"的工作宗旨.
3),对已完工的业主,在施工期间,带来的不便及时间上的损失,按工期给予补偿.(补偿
标准经我们争取按100元/天实施).
4),由于修复墙体透寒,对家庭装修造成破坏,原则上按照原样复原的原则进行施工,如复
原有难度,则在经济上给予补偿,由专人现场勘察核赔.
这项维修按计划去年9月份已经结束,今年我们与开发商协商准备在开春后继续进行此项维修,请大家尽快到物业公司报修.
3,塑钢门窗问题
由于大连明达门窗公司已经彻底放弃与开发商的合同,此项维修现由物业公司负责在今年开春后进行.
4,排烟道串味问题
有关烟道的问题去年多次与开发商进行过交涉,他们也尝试过一些解决办法,但最终还是达到不了满意的效果,因此今年3月16日开发商正式以书面的形式答复我们:计划在2005年4月1日至2005年6月30日进行整改,具体办法如下:属于业主自己原因的,业主自己出费用由物业公司处理;属于开发商原因的,由开发商处理.我们正在就有关细节与开发商交涉.
5,晚上小区内照明问题
我们与物业公司一起多次考察了小区夜间的照明,在不影响小区夜间安防系统需要的情况下对一部分光源进行了调整,使得整个小区灯光按照既体现小区的美观,满足业主的正常生活需要,又适当节省能源的目的进行配置.去年由于物业公司备品备件预算问题影响了正常更换损坏灯泡(管),今年我们已要求物业公司做好日常的备品备件的管理,对不亮的光源要进行及时的维修处理.
6,小区交通秩序整理问题
小区的交通关系着每位业主及家人的安全,为此,我们在去年夏天要求物业公司在小区的正门外划出了标准的临时停车位,并在小区内东侧的转弯坡路上安装了减速器和观察镜,要求在门口等候的出租车做到排列有序,不得影响小区车辆的正常出入,规定了出租车进出小区的管理办法和小区东侧的路面禁止长时间停车.并要求保安进行管理,但至今仍有个别业主长时间在小区的东侧停车,给广大进出地下车库的业主带来了极大的不便.
7,安全问题
安全是能否保证小区所有居民正常生活,工作,学习的头等大事,我们刚刚接手小区的各项工作时,投入精力最多的就是安全问题.当我们真正接触到这方面问题时,连我们自己都感到吃惊,整个小区的安防系统基本上处于瘫痪状态,整个软件系统不能正常运行,几个监测点形同虚设,处于小区重要位置的西侧和南侧摄像头的位置不合理,部分小区周边的红外报警系统失灵等.为了查清小区安防系统的所有隐患,我们经常在下半夜1—2点突袭检查监控室的值班情况,翻越高危地段围墙来检测安防智能系统的运行情况,多次请教小区业内人士为恢复我们的智能监控系统出谋划策,在此我们衷心感谢那些为我们工作提供极大帮助的业主.经过长达半年多的努力,现在,我们可以自豪地告诉大家,小区的智能监控系统不仅能24小时正常运行,而且我们小区的大门口还安装了出入门自动身份识别系统和小区示意图灯箱.
8,小区北阳台封闭问题
关于小区北侧阳台封闭问题是业主委员会成立后面临的第一件关系到小区业主自身利益的问题,充分考虑少数业主和多数业主的切身利益,最后与物业和设计单位确定了封闭方案.

二,关于小区新的物业管理委托合同
知音园业主委员会成立以后,摆在我们面前的又一项重要工作就是怎样才能签订一个既能最大限度的保障广大业主的合法权益,又能切实可行的,可以量化考核的新的物业管理委托合同.为此全体委员经过多次会议讨论研究,最终提出了以主合同框架为主,以各个分项管理方案为辅进行细分量化的构思.到目前为止,我们基本上完成了合同准备期的工作,已将小区所有设备制成台帐,并明确了每项设备管理的责任人;向开发商和物业公司发出了签订合同前所需移交所有图纸,资料清单的公函.
下面就简单介绍一下整个合同的构成:
主合同框架
合同框架是由新的物业管理委托合同构成的,新的物业管理委托合同是根据2003年9月1日实施的经国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》,前期物业服务合同范本和相关国家,地方法律法规来制定的,主要包括八章共36条组成.具体合同条款待签订新的物业管理委托合同前发给大家讨论.
分项管理方案
1),安全管理方案
在安全管理方案中细化到每个岗位,每个管理项目明确到管理标准和责任人,管理标准能够做到按质和量对责任人进行量化考核,以便我们的监督管理.
2),前台接待管理方案
3),保洁管理方案
4),环卫管理方案
5),绿化管理方案

三,下一年度工作目标和计划
1,签订物业合同
2,中庭水景修复 (开发商承诺五一可投入正常运行)
3,烟道统一改造
4,绿化补树增加品种
5,车库设备维修,主要是水篦子
6,车库管理 (业委会要求开发商提供产权证和收费许可证,至今未提供;即使日后提供出来,价格也应由业主听证确定.)
7,通过各种文化娱乐活动增加邻里之间的沟通
8,通过推荐或自荐来增补业委会成员
最后在丰富小区文化生活方面,我们试着组织了几次小区部分业主参加的近郊和远郊旅游活动,大家反映良好,我们将在以后的节假日和长假期间试图更好的组织小区业主度过一个充满愉快的假期,使大家感觉到真正生活在一个和睦的大家庭之中.这也是我们业主委员会的工作宗旨和目的,希望在广大业主的大力支持和协助下共同把我们的小区建成一个美丽的家园.
以上是我们这一年多工作的一个小结.基于大家的信任,做为小区的一员,我们奉献了自己的时间和精力,但限于水平,我们很难做到令每一位业主都满意.在此,我们真诚地希望得到广大业主的批评和指教,也真诚地希望得到广大业主的理解和支持.
谢谢大家.
知音园业主委员会
5/14/2004